В условиях быстрого роста цен на недвижимость Ташкента выбор района становится ключевым фактором выгодной покупки. Так, в 2023 году средняя цена «вторички» в Ташкенте выросла с $933 до $1 212 за кв.м. Сейчас цена «квадрата» колеблется примерно от $800 до $1 500 в зависимости от района и состояния жилья. При этом в центральных районах (Юнусабадский, Мирзо-Улугбекский) даже в 2025 году встречаются предложения до $2 000/м², а в отдалённых (Сергелийский, Чиланзарский) — от ~$700/м². Ещё в 2023 году аналитики отмечали диапазон $600–1100/м², что отражает бурное подорожание. Наиболее дорогие квартиры традиционно в Мирабадском (центральном) районе, самые дешёвые — в Бектемирском.

Цены на жильё по районам

Рынок недвижимости в Ташкенте остаётся активным и разноплановым — в зависимости от района цена за квадратный метр может отличаться в разы. Ниже представляем обзор стоимости жилья в различных частях столицы.

  • Юнусабадский, Мирзо-Улугбекский: одни из самых дорогих «квадратов» (в новостройках до ~$2000/м²), хорошо благоустроены.
  • Мирабадский, Яккасарайский, Шайхантахурский: районы в центре города, цены ~900–1300 $ (2–3-комн. от $50–90 тыс.).
  • Яшнабадский: юго-восток, растущий район, цены около $800–1100/м².
  • Алмазарский: рядом с аэропортом, инфраструктура среднего уровня, цены ~800–1100 $ (запоздалый рост — +24% в 2023).
  • Чиланзарский, Учтепинский: старые жилмассивы на юго-западе, цены ~700–1000 $, невысокие темпы роста.
  • Сергелийский, Бектемирский: окраины, самые низкие цены (от ~$500/м²), но прогнозируется развитие (новая ветка метро до ТТЗ).

Резюмируя, наиболее «выгодными» по цене сейчас считаются районы Сергелий и Бектемир, тогда как максимальную ликвидность и потенциал роста имеют Юнусабад, Мирзо-Улугбек и центральные районы.

Инфраструктура, экология и транспорт

При выборе района для жизни важно учитывать не только цену, но и условия повседневного комфорта — уровень инфраструктуры, экологию и доступность транспорта.

  • Центральные районы (Мирабад, Яккасарай, Шайхантахур): развитая инфраструктура – офисы, магазины, университеты, станции метро (несколько линий), но высокая загруженность дорог и относительно хуже экология (мало зелёных зон).
  • Мирзо-Улугбек, Юнусабад: крупные образовательные центры, много школ и детсадов. В Юнусабаде находится крупный торговый центр и лесопарк. Есть метрополитен (линия «Юнусабад–Чиланзар»), район благоустроен. Экологически благоприятнее — ближе к холмам, больше скверов.
  • Алмазар: фокус на коммерции (супермаркеты, базары у аэропорта, инженерные вузы), достаточно зелени, хорошая дорожная сеть (шоссе). Есть метро (станция «Алмазар-1»).
  • Чиланзар, Учтепа: жилые старые районы с крупными панельными домами. Детские и спортивные учреждения имеются, но новых объектов мало. Экология средняя (недалеко крупные дороги и рынки). Метро есть на Чиланзарской ветке.
  • Сергелийский, Бектемирский: окраинные, слабо освоенные. Инфраструктура лишь по основным нуждам (школы, поликлиники), много свободных территорий. В экологии смешанная картина: с одной стороны поля и заводы, с другой — отсутствие плотной застройки даёт больше воздуха. Транспорт пока слабый, но к 2025 году ожидается линия метро до Ташкентской автомобильной шины.

В марте 2024 года в Ташкенте открылись две новые станции надземного кольца метро («Турон» и «Кипчак»), что повысило доступность западных и юго-западных районов. Новые участки метро продолжают строиться (линия до ТТЗ), поэтому приоритет отдается территориям у будущих станций.

В 2025 году приоритет у районов с развитой инфраструктурой и транспортом: жильё рядом с метро, школами и магазинами сохраняет ликвидность и быстрее растёт в цене. Экологический фактор важен для семей — близость парков и чистый воздух повышают комфорт (этим выделяются северные районы, а не освоенные промзоной Чиланзар и Учтепа). По доходности инвестиций лидируют Юнусабадский и Мирзо-Улугбекский (доходность аренды около 10–12%), поэтому они остаются привлекательными для вложений.

Район

Цена (USD/м²)

Инфраструктура и транспорт

Особенности / Экология

Мирзо-Улугбекский

~1500–2000

Университеты, школы, метро (несколько линий)

Ботанический сад, холмы, парки

Юнусабадский

~1200–2000

Торговые центры, школы, метро

Лесопарк, благоустроенные дворы

Мирабадский

~1000–1500

Центр города, бизнес, метро

Минимум зелени, плотная застройка

Яккасарайский

~900–1300

Магазины, бизнес, метро

Исторические и жилые кварталы

Шайхантахурский

~900–1300

Торговые улицы, парки, метро

Старый жилой фонд, оживлённые магистрали

Яшнабадский

~800–1100

Развивающийся жилмассив

Новостройки, рынки

Алмазарский

~800–1100

Аэропорт, крупный рынок, метро

Промышленная зона, большие проспекты

Чиланзарский

~700–1000

Школы, детсады, метро

Мало зелени, рядом автодороги

Учтепинский

~700–1000

Старые жилые районы

Высокая плотность застройки

Сергелийский

~600–900

Промпредприятия, школы, шоссе

Поля и заводы, свободные территории

Бектемирский

~500–800

Фабрики, ограниченная инфраструктура

Окраина города, с/х зоны

Советы для покупателей

Выбор района зависит от целей покупки и образа жизни. Мы подготовили советы, которые помогут сориентироваться покупателям с разными приоритетами.

  • Семья с детьми: выбирайте районы с хорошими школами, детскими садами и зелёными зонами. Это Мирзо-Улугбек, Юнусабад, Яккасарай и Шайхантахур с благоустроенными дворами и парками. Метро и остановки рядом, что важно при перемещении с ребёнком.
  • Инвестор: стоит ориентироваться на районы с высокой доходностью и ростом цен. В Мирзо-Улугбекском и Юнусабадском районах зафиксирован максимальный рост цен (~37% и 36% годовых в 2023 году) и высокая отдача от аренды (~12% и 10.6% годовых). Сегменты 2–3-комнатных квартир в этих районах обеспечивают доходность около 10%. Новые станции метро и стройки в Сергели обещают рост спроса там, хотя текущие цены низкие.
  • Молодая пара: обычно важны сочетание цены и комфорта. Рассмотрите Чиланзарский (устойчивый спрос на недорогие квартиры, в том числе панельные) и Алмазарский районы, где много новых комплексов у аэропорта. Интересен и новый Янгихаёт (строится метро, квартиры в новостройках от ~$800/м²). Для близости к центру можно смотреть Шайхантахур, Яккасарай и Юнусабад (хотя там цены выше).

Если вы готовы платить за удобство и долгосрочный рост — рассматривайте центральные и северные районы (Юнусабад, Мирзо-Улугбек, Мирабад).
Если важна низкая цена — смотрите на южные окраины (Сергелий, Бектемир) с перспективой будущего развития.
Семьям стоит искать район с парком и школами, инвесторам — с быстрым приростом цен, молодым парам — компромисс между стоимостью и наличием метро.

За счёт недавних подорожаний приоритет отдается не самым дешёвым «спальным» районам, а тем, где новая инфраструктура и метро обеспечивают рост цен и комфорт проживания.