За последние три месяца рынок жилья в Ташкенте показал интересный парадокс: цены слегка просели, а активность покупателей выросла. Такой тренд редко встречается в столице, где недвижимость традиционно дорожает из года в год. Давайте разберёмся, что стоит за этой динамикой, куда движется рынок и чего ждать осенью.

Цены снижаются, но не для всех сегментов

По данным Центробанка и ЦЭИР, в июне 2025 года средняя цена «вторички» в столице составила около 1075 $ за м² — это на 4,8% ниже, чем год назад. Новостройки подешевели мягче — примерно на 1,6% за тот же период.

Для сравнения:

  • Вторичное жильё: 1075 $ за м².
  • Новостройки: 1100–1200 $ за м² (≈14–15 млн сум).

А вот по стране в целом вторичный рынок показал рост на +1,8% — регионы сейчас догоняют столицу по ценам.

Почему так?

В Ташкенте слишком много нового жилья — предложение обгоняет спрос. Девелоперы активно строят среднебюджетные 1–2-комнатные квартиры, а ипотека стала доступнее — около 74% всех покупок новостроек в первом полугодии 2025 года были сделаны в кредит (год назад было 57%).

Это стимулирует спрос на новые проекты. Со стороны предложения в числе ключевых новинок стоит отметить ввод ТРЦ Tashkent City Mall (200 тыс. м²) в прошлом году, а также планы выхода на рынок десятков тысяч квадратов офисных и торговых площадей (в 2025 прогнозируется дополнительно +137 тыс. м² офисов и +89 тыс. м² ритейла).

Активность сделок бьёт рекорды

Несмотря на умеренную коррекцию цен, сделки идут активно. В январе–июне 2025 года в Узбекистане оформили 177,5 тыс. сделок — это +10,7% к прошлому году.

Лидеры роста:

  • Джизакская область — +29,9%.
  • Навоийская — +18,3%.
  • Сурхандарьинская — +17,7%.

А вот в Ташкентской области — минус 2,6%. Столичный рынок дорог, и часть покупателей переезжает в «поясные» регионы, где жильё доступнее.

Регион/показатель Изменение сделок (%)
Узбекистан (январь–июнь 2025) +10,7% (177,5 тыс.)
Джизакская область +29,9%
Навоийская область +18,3%
Сурхандарьинская область +17,7%
Ташкентская область −2,6%

Где в Ташкенте жить дороже всего

Традиционно топ-районы по ценам:

  • Мирабад.
  • Шайхантахур.
  • Яккасарай.

Там квадратный метр — один из самых дорогих в стране. Аренда в целом стабильна — около 8,1 $ за м², но в годовом выражении ставки чуть снизились (–2,6%).

Коммерческая недвижимость: арендодатели идут на уступки

В офисах класса A ставка 32–34 $ за м² в месяц, но при этом 58% таких помещений пустуют. Это огромный показатель.

В торговых центрах аренда колеблется от 15 до 70 $, а в стрит-ритейле (центральные улицы) — 24–31 $. Сегмент перенасыщен качественными площадями, поэтому арендодатели всё чаще предлагают скидки и льготные периоды.

Что говорят эксперты

Фаррух Кузиев, директор ассоциации United Realtors of Uzbekistan, предупреждает: с 2026 года введут обязательные эскроу-счета. Это значит, что деньги за жильё будут замораживаться до завершения строительства. У застройщиков станет меньше «живых» средств, что может замедлить темпы ввода новых проектов и подтолкнуть цены вверх.

Аналитики также прогнозируют:

  • В столице цены останутся стабильными или слегка снизятся.
  • В регионах возможен рост 5–10% до конца года, особенно в востребованных районах Юнусабада, Мирзо-Улугбека и Яккасарая.
  • В коммерческом секторе ставки могут упасть в 2025–2026 гг., но доходность ритейла останется на уровне 11–12% годовых.

Прогноз на осень 2025

Ожидается, что:

  1. В столице продолжится мягкая коррекция цен, но без обвала.
  2. Девелоперы будут расширять программы рассрочек и скидок, чтобы конкурировать за покупателей.
  3. Коммерческие помещения станут доступнее для арендаторов.
  4. Регионы продолжат догонять Ташкент по ценам.

Совет покупателям: если планируете покупку в столице, сейчас неплохой момент для торга. Арендаторам офисов и торговых площадей стоит внимательно следить за акциями — рынок на стороне клиента.
С мая по июль 2025 года рынок недвижимости Ташкента вошёл в фазу «умеренной передышки»: цены чуть откатились, но сделки оживились. Для покупателей это окно возможностей — ипотека доступна, новостроек много, а арендодатели стали гибче. Для инвесторов же это время подумать о регионах, где рост только начинается.