Аренда помещения под склад в Ташкенте — это «горячая тема». Спрос растёт, но предложение всё ещё отстаёт. Иностранные компании диктуют новые стандарты, требуя современные объекты, а девелоперы начинают крутиться. Интересно, что расценки на склады среднего уровня постепенно идут вниз.

Узбекистан сейчас лидер по скорости роста логистики в центральноазиатском регионе. Только в прошлом году объём международных грузоперевозок подскочил до 59,2 млн тонн (на 10% больше, если сравнивать с показателями 2023 года). Основной драйвер — импорт. В соответствии с последней статистикой, 29,7 млн т против 15,5 млн т экспорта, плюс ещё 13,9 млн т транзита. Такой поток грузов требует новых складов.

Простая аналитика

Так как же распределяются склады в Ташкенте и пригородах? Суммарный объём помещений классов A, B и C, которые есть у частников — 391 тыс. кв. м. Основной массив располагается в южных районах:

  • Сергелийском;
  • Бектемирском;
  • Янгихаётском.

Там исторически сложились промзоны, что объясняет концентрацию складов.

Чем ближе к центру, тем меньше предложений. В радиусе 5 км от центральной части города около 42 тыс. кв. м складских площадей, но стоит отдалиться на пять-десять километров, как цифра вырастает очень заметно — до 210 тыс. кв. м.

Серьёзный интерес сейчас сосредоточен на трассе М-39, проходящей через западную часть Ташкента и ведущей в Казахстан. Это направление сейчас активно развивается, так как конкуренция здесь низкая, а инвесторы уже обратили внимание на перспективу. В прошлом году здесь был открыт новый склад на 36 тыс. кв. м, и это, судя по всему, только начало.

Развитие складов класса А в Ташкенте

Основной момент этого года — появление складов класса А, соответствующих глобальным стандартам. Стоимость их аренды составляет от $9 до $13 за кв. м (не учитывая НДС и эксплуатации). Для Ташкента это новая планка, которая постепенно будет менять рынок складских помещений в аренду.

Склады класса A — это своего рода «бизнес-класс» в мире логистики. Это не просто помещения для хранения, а продуманные до мелочей комплексы, соответствующие международным стандартам. Такие склады строят рядом с основными трассами и транспортными узлами, чтобы логистика была быстрой и бесперебойной.

На ташкентском рынке складской недвижимости сейчас наблюдается активное движение:

  • за 2024 год сдали в аренду 90% имеющихся в городе площадей класса A — это примерно 21 тыс. кв. м.;
  • остальные «квадратные метры» уже на примете у арендаторов, и, возможно, к середине нынешнего года их тоже займут.

Главный двигатель спроса — крупные международные организации, разворачивающие в Узбекистане свои логистические операции.

По словам аналитиков, склады классов B и C подешевели. В зимой прошлого года ставки на «сухие» крытые помещения держались примерно на уровне в $6,67 за кв. м, но к декабрю уже снизились до $6,3. Аналитики связывают это с двумя основными факторами:

  • во-первых, на рынок вышло много складов класса C, возведённых ещё во времена СССР, что расширило диапазон предложений;
  • во-вторых, внимание арендаторов сместилось в сторону новых складов класса A, появившихся в 2024 году.

На конец года в Ташкенте и ближайших районах насчитали 191 складской объект:

  • 7 объектов (3,7%) принадлежат государству;
  • 41 объект (21,5%) сдаётся в аренду частными владельцами;
  • 143 объекта (74,9%) — это склады Built-To-Suit (BTS), возведённые под определенных клиентов и их запросы, не выходящие на общий рынок аренды складов.

Именно BTS-модель сейчас остаётся главной стратегией новых девелоперов. Это объясняет, почему предложение на открытом рынке остаётся ограниченным. Новые проекты строят по запросу крупных игроков, в том числе представителей e-commerce, к примеру, Uzum и других.

При этом девелоперы пока не спешат развивать новые складские комплексы. Окупаемость таких проектов средняя, а стоимость строительства и эксплуатации солидная. Если следовать международным стандартам, склады класса A получаются дорогими, а получить длинное финансирование на их реализацию непросто.

Локальные компании тоже вносят лепту в ситуацию. У многих из них нет корпоративных требований к складированию, а значит, выбирают бюджетные варианты. В итоге спрос на складские помещения уровня A в преимущественно создают зарубежные организации и дистрибьюторы иностранных товаров. Но девелоперы пока не уверены, что обеспечат поток подобных арендаторов на условиях, которые оправдают затраты на строительство.