
Инвесторам на заметку — что ждёт рынок складской недвижимости Ташкента?
Аренда помещения под склад в Ташкенте — это «горячая тема». Спрос растёт, но предложение всё ещё отстаёт. Иностранные компании диктуют новые стандарты, требуя современные объекты, а девелоперы начинают крутиться. Интересно, что расценки на склады среднего уровня постепенно идут вниз.
Узбекистан сейчас лидер по скорости роста логистики в центральноазиатском регионе. Только в прошлом году объём международных грузоперевозок подскочил до 59,2 млн тонн (на 10% больше, если сравнивать с показателями 2023 года). Основной драйвер — импорт. В соответствии с последней статистикой, 29,7 млн т против 15,5 млн т экспорта, плюс ещё 13,9 млн т транзита. Такой поток грузов требует новых складов.
Простая аналитика
Так как же распределяются склады в Ташкенте и пригородах? Суммарный объём помещений классов A, B и C, которые есть у частников — 391 тыс. кв. м. Основной массив располагается в южных районах:
- Сергелийском;
- Бектемирском;
- Янгихаётском.
Там исторически сложились промзоны, что объясняет концентрацию складов.
Чем ближе к центру, тем меньше предложений. В радиусе 5 км от центральной части города около 42 тыс. кв. м складских площадей, но стоит отдалиться на пять-десять километров, как цифра вырастает очень заметно — до 210 тыс. кв. м.
Серьёзный интерес сейчас сосредоточен на трассе М-39, проходящей через западную часть Ташкента и ведущей в Казахстан. Это направление сейчас активно развивается, так как конкуренция здесь низкая, а инвесторы уже обратили внимание на перспективу. В прошлом году здесь был открыт новый склад на 36 тыс. кв. м, и это, судя по всему, только начало.
Развитие складов класса А в Ташкенте
Основной момент этого года — появление складов класса А, соответствующих глобальным стандартам. Стоимость их аренды составляет от $9 до $13 за кв. м (не учитывая НДС и эксплуатации). Для Ташкента это новая планка, которая постепенно будет менять рынок складских помещений в аренду.
Склады класса A — это своего рода «бизнес-класс» в мире логистики. Это не просто помещения для хранения, а продуманные до мелочей комплексы, соответствующие международным стандартам. Такие склады строят рядом с основными трассами и транспортными узлами, чтобы логистика была быстрой и бесперебойной.
На ташкентском рынке складской недвижимости сейчас наблюдается активное движение:
- за 2024 год сдали в аренду 90% имеющихся в городе площадей класса A — это примерно 21 тыс. кв. м.;
- остальные «квадратные метры» уже на примете у арендаторов, и, возможно, к середине нынешнего года их тоже займут.
Главный двигатель спроса — крупные международные организации, разворачивающие в Узбекистане свои логистические операции.
По словам аналитиков, склады классов B и C подешевели. В зимой прошлого года ставки на «сухие» крытые помещения держались примерно на уровне в $6,67 за кв. м, но к декабрю уже снизились до $6,3. Аналитики связывают это с двумя основными факторами:
- во-первых, на рынок вышло много складов класса C, возведённых ещё во времена СССР, что расширило диапазон предложений;
- во-вторых, внимание арендаторов сместилось в сторону новых складов класса A, появившихся в 2024 году.
На конец года в Ташкенте и ближайших районах насчитали 191 складской объект:
- 7 объектов (3,7%) принадлежат государству;
- 41 объект (21,5%) сдаётся в аренду частными владельцами;
- 143 объекта (74,9%) — это склады Built-To-Suit (BTS), возведённые под определенных клиентов и их запросы, не выходящие на общий рынок аренды складов.
Именно BTS-модель сейчас остаётся главной стратегией новых девелоперов. Это объясняет, почему предложение на открытом рынке остаётся ограниченным. Новые проекты строят по запросу крупных игроков, в том числе представителей e-commerce, к примеру, Uzum и других.
При этом девелоперы пока не спешат развивать новые складские комплексы. Окупаемость таких проектов средняя, а стоимость строительства и эксплуатации солидная. Если следовать международным стандартам, склады класса A получаются дорогими, а получить длинное финансирование на их реализацию непросто.
Локальные компании тоже вносят лепту в ситуацию. У многих из них нет корпоративных требований к складированию, а значит, выбирают бюджетные варианты. В итоге спрос на складские помещения уровня A в преимущественно создают зарубежные организации и дистрибьюторы иностранных товаров. Но девелоперы пока не уверены, что обеспечат поток подобных арендаторов на условиях, которые оправдают затраты на строительство.
Автор
Окончила факультет журналистики Московского Государственного Университета. Специализируюсь на экономической аналитике, урбанистике и рынках недвижимости. Карьеру начинала как независимый журналист, сотрудничая с международными и отраслевыми медиа, освещая динамику развития Центральной Азии и глобальные тренды рынка. Благодаря глубокому пониманию медиа и цифровых стратегий, участвовала в создании контента для крупных информационных площадок. В 2024 году возглавила редакцию Realting.uz, где курирую аналитическое направление, исследую рынок недвижимости Узбекистана и развиваю экспертный контент. Проживаю в Москве, но мое сердце всегда с Узбекистаном. Мои исследования и публикации посвящены развитию страны, а профессиональный фокус направлен на глубокий анализ локального рынка в глобальном контексте.