Развитие транспортной инфраструктуры является ключевым фактором повышения качества жизни и экономического роста в крупных городах. Постройка новых дорог и метро улучшает мобильность жителей, снижает пробки и делает районы более привлекательными. Наличие современной транспортной сети прямо влияет на стоимость недвижимости: строительство дорог, школ, детских садов и станций метро способствует росту цен на жилье.

Текущее состояние метро Ташкента

Сеть Ташкентского метро действует с 1977 года и уже включает четыре линии протяжённостью около 70,8 км с 50 станциями. Ежегодно метрополитен перевозит свыше 270 млн пассажиров. В последние годы система активно расширяется. Так, 29 августа 2020 г. были открыты две станции Юнусабадской линии – «Юнусабад» и «Туркистон». 30 августа 2020 г. введена в эксплуатацию первая часть новой кольцевой линии («Линии 30-летия независимости») протяжённостью 11 км – от станции «Дустлик-2» до «Куйлюк» (7 станций). 26 декабря 2020 г. заработала Сергелийская (Чиланзарская) ветка метро – 5 новых станций от «Узгариша» до «Чинара». К 2023 году подключён второй сегмент кольцевой линии (от «Куйлюка» до «Курувчилар») – 5 надземных станций (всего кольцо насчитывает 12 станций). В марте 2024 г. открылись две последние станции кольцевой ветки – «Турон» и «Кипчак», после чего кольцевую и сергелийскую ветки связали воедино.

В настоящий момент ведётся строительство дополнительных переходов между станциями кольца и сергелийской ветки для образования единого контура метро. Скоростной режим работы уточняется после испытаний.

Утверждены проекты по нескольким новым линиям метро в Ташкенте:

  • «Пушкинская (Салар) – ТТЗ» – новая комбинированная линия с 10 станциями (около 10,8 км), от ж/д станции «Салар» (переход на ст. «Пушкинская») через наземные станции до Института акушерства и дальше в подземном тоннеле до жилм. ТТЗ (проект представлен в марте 2025 г.).
  • Продление «линии Дустлик» – продление узбекской линии метро от «Дустлика» через строящийся а/п «Ташкент-Восточный» до района «Нового Ташкента» (около 12 км).
  • Продление Чиланзарской линии до ТТЗ – на рассмотрении находятся два варианта продления от «Буюк Ипак Йули» или «Пушкина» до жилмассива ТТЗ (по проспекту Мирзо-Улугбека или Буюк Ипак Йули). Ожидается сдача этих участков в течение нескольких лет.
  • Выход к Северному вокзалу «Ташкент» – проектируется дополнительный надземный участок (~4 км) от станции «Ташкент» (Рижская) через Малую кольцевую дорогу до Северного вокзала «Ташкент».
  • Другие перспективные трассы: помимо перечисленных, рассматриваются иные продления существующих веток к окраинам (например, ветка через массив Карасу к новым жилмассивам).

Метро в Ташкенте

Влияние новых станций метро на рынок недвижимости Ташкента

Новые станции метро неизменно повышают цены на жильё и делают районы более востребованными. Развитие инфраструктуры (метро, дороги, магазины, школы) прямо увеличивает стоимость квадратного метра в этом районе. Так, после открытия станций «Яшнабад» и «Чинара» в районах Яшнабадском и Сергели цены на новостройки выросли более чем на 40–60% за 1–2 года. Причём в 2023 году максимальный годовой рост цен (+36–37%) показали именно районы Юнусабад и Мирзо-Улугбек – там активно развивается метро и строятся новые ЖК. В областях, где метро пока нет или оно только планируется (например, окраины Сергелийского и Бектемирского районов), цены традиционно ниже, но ожидается, что с запуском линий здесь также начнётся рост.

Обслуживание метро снижает время в пути и даёт жителям доступ к новым рабочим и общественным зонам. Районы, расположенные возле станций, становятся более удобными для жизни: здесь быстрее развиваются торговая и социальная инфраструктура. Из-за этого жильё у метро сохраняет ликвидность – продаётся и сдаётся в аренду легче. В дальнейшем приоритет останется за кварталами с развитой инфраструктурой и близостью к метро: именно в таких локациях жильё дорожает быстрее всего.

Районы с повышенным спросом благодаря метро:

  • Яшнабадский район (Юнусабадская линия). Запуск станций «Технопарк», «Яшнабад», «Тузель» и других в 2020–2021 гг. сильно поднял спрос. Здесь средняя стоимость жилья превысила $900–1100/м², и по прогнозам экспертов продолжит расти.
  • Сергели (Чиланзарская ветка). После ввода в эксплуатацию нового участка (станции «Узгариш», «Сергели», «Новая жизнь», «Чинар») здесь отмечено резкое повышение цен – на десятки процентов за пару лет. В 2023–2024 гг. предложения в Сергели всё ещё дешевле, но ожидается активный рост спроса по мере освоения микрорайона.
  • Олмазор и Учтепа (кольцевая ветка). Открытие станций «Турон» и «Кипчак» в марте 2024 г. связало западные и юго-западные районы с центром. Благодаря этому площадь «Куйлюк – Турон – Кипчак» и прилегающие к ней кварталы стали более привлекательными для покупателей.
  • Юнусабадский и Мирзо-Улугбекский районы. Благодаря наличию метро (и обилию школ и ВУЗов) здесь наблюдается самый высокий рост цен в городе – порядка +35–37% годовых. Инвесторы считают эти районы интересными из-за высокой доходности аренды (~10–12% годовых).

Ожидания от дальнейшего развития метро и жилой застройки

В обозримом будущем строительство новых линий продолжит стимулировать застройщиков выходить на окраины города. Так, планируемая ветка от ст. «Салар» к ТТЗ свяжет южные и западные районы с городом. Продление линии через Восточный аэропорт создаст транспортную магистраль для развивающихся микрорайонов Карасу и «Новый Ташкент». Ожидается, что вокруг будущих станций появятся новые жилые комплексы – девелоперы уже презентовали проекты жилья в расчёте на близость к метро и новым магистралям. В перспективе развитие метро позволит снизить транспортную изоляцию окраин, улучшить экологию за счёт снижения трафика и равномернее распределить застройку по городу.

Выводы для инвесторов и покупателей недвижимости

Участие метро в развитии города делает «район у станции» особенно привлекательным для вложений. Наличие станции метро надёжно защищает инвестиции: кварталы у метро показывают более высокие темпы роста цен и большую ликвидность, чем отдалённые районы. Инвесторам рекомендуется рассматривать первостепенно именно новые и будущие станции: покупка квартир рядом с уже работающими ветками и станциями, которые появятся в ближайшие годы, как правило, обеспечивает более быструю окупаемость (за счёт спроса на аренду и повышения стоимости). По оценкам экспертов, в активных районах Ташкента доходность аренды достигает 10–12%. Таким образом, инвестиции в жильё Ташкента у метро — это стратегия сочетания комфорта (удобные поездки, новые инфраструктурные объекты) и сохранения стоимости капитала. Районы с хорошо развитым метро в ближайшие годы будут заметно дорожать, а в них выгоднее вкладывать средства, чем в «спальные» окраины без метро.