Где в Узбекистане быстрее всего растут цены на недвижимость и почему

Рынок недвижимости Узбекистана развивается неравномерно. В Ташкенте сохраняется высокая стоимость жилья, но по темпам подорожания квартиры в регионах опережают столицу. При этом внутри страны также заметны различия: где-то спрос увеличивается быстрее предложения, а где-то активное строительство сдерживает рост цен.

По последним данным Национального комитета по статистике за III квартал 2026 года, цены на квартиры в Узбекистане выросли за год на 6,2%. На первичном рынке прирост составил 6,7%, на вторичном — 5,5%. При этом в Ташкенте совокупный рост цен на квартиры достиг 5,1%, а в остальных регионах — 7,3%.

Это не означает, что каждая область или город за год прибавили именно столько. Официальная статистика позволяет сравнить столицу с остальной частью страны, но не даёт полного рейтинга всех регионов по темпам подорожания. Разберёмся, что происходит с рынком, какие территории демонстрируют повышенную активность и почему цены меняются с разной скоростью.

Как изменились цены на недвижимость в Узбекистане в 2026 году

По последнему индексу Национального комитета по статистике, в III квартале 2026 года общая стоимость жилой недвижимости в стране была на 4,8% выше, чем за аналогичный период прошлого года. Квартиры подорожали заметнее, чем индивидуальные дома.

Динамика по основным сегментам выглядит следующим образом:

Если сравнивать показатели за II и III кварталы, видно, что годовой рост стоимости жилья ускорился с 4 до 4,8%. Наиболее заметное изменение произошло на вторичном рынке квартир: годовой прирост увеличился с 4,2 до 5,5%.

Впрочем, годовой показатель не отражает всю картину. За III квартал квартиры в стране подорожали на 1,2% относительно предыдущего квартала. Первичный рынок прибавил 1,9%, вторичный — 0,5%.

Для покупателя это важное различие. Стоимость новостроек меняется быстрее, чем цена готового жилья, но это не означает, что каждый новый жилой комплекс автоматически дорожает быстрее всех объектов вторичного рынка.

Индекс показывает изменение цен предложения с поправкой на характеристики жилья, а не фактические суммы завершённых сделок.

В каких регионах цены на недвижимость растут быстрее всего

По официальным данным за III квартал 2026 года, квартиры за пределами Ташкента дорожали быстрее, чем в столице. Однако в опубликованной таблице Национального комитета по статистике нет отдельного рейтинга по всем областям и городам. Доступно сопоставление Ташкента и остальной территории страны.

Годовое изменение индекса цен на квартиры:

Источник: SIAT, данные за III квартал 2026 года.

Разница особенно заметна на первичном рынке. За пределами столицы новостройки подорожали на 8% за год против 5,3% в Ташкенте. На вторичном рынке разрыв составил 1,5 процентного пункта.

Это позволяет сделать два вывода. Во-первых, рост стоимости жилья в регионах в 2026 году действительно оказался более выраженным. Во-вторых, основным сегментом, поддерживающим эту динамику, стали квартиры в новостройках.

Но определить конкретного лидера среди областей по росту цен пока нельзя. Для этого необходимы одинаковые показатели по каждой территории за сопоставимые периоды.

При этом можно посмотреть на другую характеристику регионального рынка — количество сделок. По данным Центра экономических исследований и реформ, за январь–август 2026 года в Узбекистане зарегистрировали 222,5 тыс. сделок купли-продажи жилья. Это на 18,4% больше, чем за аналогичный период 2025 года.

Наиболее заметный рост числа сделок с начала года зафиксирован в следующих территориях:

Источник: Spot со ссылкой на ЦЭИР, 24 сентября 2026 года.

Эти цифры показывают, где заметно увеличилась активность покупателей и продавцов. Однако рост числа сделок нельзя приравнивать к росту цен. Например, увеличение продаж может быть связано с расширением предложения, изменением ипотечных условий или перераспределением покупательского спроса.

Поэтому для оценки рынка стоит рассматривать оба показателя отдельно.

Почему цены на недвижимость растут в одних регионах быстрее, чем в других

Единственной причины подорожания жилья нет. Обычно на стоимость одновременно влияют спрос со стороны покупателей, доступность кредитования, развитие инфраструктуры и количество новых квартир на рынке.

В обзоре Центрального банка за II квартал 2026 года выделено несколько факторов, поддерживающих рынок недвижимости.

• Рост доходов населения. В первом полугодии 2026 года реальные совокупные доходы населения увеличились на 9,2%, а доходы на душу населения — на 7,3%. При росте доходов у части семей появляется возможность рассматривать покупку жилья, улучшать жилищные условия или использовать ипотеку.

Однако эффект распределяется по стране неодинаково. В территориях с более активной экономикой и занятостью спрос может увеличиваться быстрее.

• Доступность ипотечного кредитования. За январь–июнь 2026 года объём выданных ипотечных кредитов достиг 13,1 трлн сумов. Это на 38% больше, чем за аналогичный период предыдущего года.

Ипотека расширяет круг покупателей, особенно на первичном рынке. Для застройщиков это означает дополнительный спрос на квартиры в строящихся и уже готовых комплексах.

• Баланс спроса и предложения. Этот фактор особенно хорошо объясняет различия между регионами.

В обзоре Центрального банка за I квартал 2026 года отмечалось, что в Бухарской, Наманганской и Хорезмской областях, а также Каракалпакстане ввод нового жилья опережал рост числа домохозяйств. Это помогало сдерживать удорожание недвижимости.

В Сырдарьинской и Кашкадарьинской областях ситуация была другой: спрос рос быстрее предложения, что сопровождалось более заметным ростом цен.

В Ташкенте и Ташкентской области повышенный спрос сохранялся даже при значительном объёме строительства. Среди факторов ЦБ выделял внутреннюю миграцию, инвестиционные покупки и увеличение доходов населения.

Подробнее об этих наблюдениях — в обзоре Центрального банка, опубликованном Spot.

• Развитие строительства и инфраструктуры. За первое полугодие 2026 года объём строительных работ в стране увеличился на 13,8%. В эксплуатацию ввели 7,7 млн м² жилья, что на 7,2% больше, чем годом ранее.

Но строительство тоже развивается неравномерно.

По данным Центрального банка, наиболее заметно увеличился объём введённого жилья в Хорезмской области — на 22,9%, а также в Ташкенте — на 21,5%. Рост также наблюдался в Ферганской, Джизакской и Андижанской областях.

Увеличение предложения может сдерживать рост стоимости квадратного метра, если количество новых квартир соответствует спросу. Если же покупатели активно выходят на рынок, а строительство не успевает за потребностью в жилье, давление на цены сохраняется.

Значение имеют новые дороги, транспортные маршруты, рабочие места, школы и медицинские учреждения. Развитие инфраструктуры повышает удобство конкретных локаций, однако его влияние на цены нужно оценивать отдельно, а не считать автоматическим.

Почему цены в Ташкенте и регионах отличаются

Ташкент остаётся одним из самых дорогих рынков жилья в стране. Но высокая абсолютная стоимость квадратного метра не означает, что столица обязательно показывает максимальный процентный рост.

На 1 сентября 2026 года Национальный комитет по устойчивой урбанизации и рынку жилья представил мониторинг стоимости недвижимости в 35 городах и районах 12 агломераций.

Среди исследованных территорий показатели стоимости квартир распределились следующим образом:

Источник: Advice.uz, мониторинг цен на недвижимость в 35 городах и районах.

Это цены предложения, а не суммы заключённых сделок. Кроме того, показатели Ташкента в таблице представлены по отдельным районам, тогда как для Самарканда и других городов приводятся городские значения. Поэтому сравнение помогает оценить разницу в уровне цен, но не является точным сравнением одинаковых территорий по всем параметрам.

Высокую стоимость столичного жилья поддерживает концентрация рабочих мест, образовательных учреждений, бизнеса и инфраструктуры. Сюда также переезжают жители других регионов, что увеличивает потребность в покупке и аренде квартир.

У Самарканда, Бухары и других крупных региональных центров своя структура спроса. На неё влияют местная экономика, строительство, туристическая привлекательность и количество доступных объектов.

Самарканд, например, выделяется среди региональных рынков: средняя цена предложения на 1 сентября составляла 11,8 млн сумов за квадратный метр. Это больше, чем в Бухаре или Навои среди опубликованных показателей мониторинга.

Но для покупателя важно не только сравнить городские значения. Внутри одного города стоимость жилья может существенно различаться в зависимости от района, года постройки, состояния дома и близости к инфраструктуре.

Где быстрее дорожают новостройки, а где — вторичное жильё

В 2026 году первичный рынок показывал более выраженный годовой рост, чем вторичный. Такая ситуация наблюдалась как в Ташкенте, так и за пределами столицы.

По данным III квартала:

Источник: Национальный комитет по статистике.

Почему новостройки дорожают быстрее?

Один из факторов — увеличение стоимости строительства. На цену квартир влияют затраты на материалы, рабочую силу, инженерные системы и подключение коммуникаций. Кроме того, у застройщиков различаются сроки реализации проектов, условия финансирования и стартовые цены.

В регионах рост стоимости новостроек также связан с расширением многоэтажного строительства. По данным Центрального банка, в I квартале 2026 года в стране насчитывалось около 2,9 тыс. многоквартирных жилых объектов на стадии строительства. Среди территорий с наибольшим количеством таких проектов выделялись Самаркандская, Ташкентская, Бухарская и Хорезмская области.

На вторичном рынке ситуация зависит от другого набора характеристик. Здесь важны состояние готового жилья, его расположение, ремонт, возраст здания и соотношение количества продавцов и покупателей.

В некоторых городах предложение квартир в уже построенных домах может быть ограниченным. Тогда даже при умеренной активности рынка стоимость ликвидных объектов способна увеличиваться.

При этом отдельные квартиры могут дешеветь, если требуют капитального ремонта, находятся в неудобной локации или имеют недостатки в документах.

Как рост сделок связан с ценами на жильё

Количество зарегистрированных сделок помогает понять, насколько активно люди покупают недвижимость. Но это вспомогательный показатель: он не показывает напрямую, насколько подорожала квартира.

В первом полугодии 2026 года в Узбекистане зарегистрировали более 171 тыс. сделок купли-продажи недвижимости. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года показатель увеличился на 25,3%.

Наиболее высокий относительный прирост числа сделок отмечался в Сырдарьинской области — 36,4%. В Ташкенте он составил 34,9%, в Навоийской области — 30%.

По итогам января–августа, согласно данным ЦЭИР, рост продаж жилья по стране замедлился до 18,4% в годовом выражении. Всего за этот период было оформлено 222,5 тыс. сделок.

Такая разница между показателями за полугодие и восемь месяцев не означает, что рынок начал дешеветь. Она показывает изменение интенсивности покупок в разные месяцы.

Например, март оказался особенно активным: перед введением нового порядка расчётов через эскроу-счета часть сделок была оформлена заранее. В апреле и мае активность временно снизилась, после чего рынок восстановился.

Таким образом, рост количества сделок может сопровождаться разной ценовой динамикой:

• Если спрос растёт быстрее предложения, продавцы могут повышать цены.
• Если одновременно увеличивается количество новых квартир, дополнительное предложение способно сдерживать стоимость.
• Если сделки растут за счёт более доступных объектов, средняя сумма покупки может не увеличиваться.
• Если спрос смещается в сторону дорогих квартир, средняя цена может вырасти даже без существенного изменения стоимости аналогичных объектов.

Для анализа рынка необходимо одновременно изучать цены, количество сделок и объём нового строительства.

Означает ли быстрый рост цен, что сейчас выгодно покупать

Быстрое подорожание недвижимости само по себе не доказывает, что покупка в определённом регионе принесёт прибыль. Для оценки выгоды важно понимать, с какой целью приобретается квартира.

Покупка для собственного проживания.

Здесь важнее не процент роста стоимости, а доступность жилья, инфраструктура, расстояние до работы и учебных заведений, качество дома и расходы на содержание.

Если квартира нужна для постоянного проживания, краткосрочные изменения рынка не должны быть единственным критерием выбора. Важнее, насколько объект подходит для повседневной жизни и соответствует бюджету семьи.

Покупка для сдачи в аренду.

В этом случае необходимо сопоставить цену квартиры с потенциальным арендным доходом. Учитываются период простоя, ремонт, коммунальные расходы, обслуживание, налоги и другие затраты.

Высокая стоимость недвижимости не обязательно означает высокую доходность от аренды. Иногда более доступная квартира в востребованной локации обеспечивает лучшее соотношение стоимости покупки и арендной платы.

Покупка для последующей перепродажи.

Здесь важна ликвидность. Нужно оценить, насколько легко будет найти покупателя через несколько лет, насколько популярны выбранная планировка и район, есть ли рядом новые конкурирующие проекты.

Дополнительно следует учитывать стоимость кредита, оформление сделки, возможные расходы на ремонт и срок владения.

Поэтому выбирать регион только по темпам роста цен рискованно. Прошлогодняя динамика не гарантирует аналогичного результата в будущем.

Как самостоятельно оценить рынок перед покупкой недвижимости

Покупателю не обязательно полагаться только на общие обзоры. Сравнить интересующие объекты и оценить состояние рынка можно самостоятельно.

Такой подход поможет оценить не только общую ситуацию на рынке, но и конкретные варианты, которые соответствуют вашим требованиям.

1. Изучите цены предложений.

   Посмотрите, сколько стоят квартиры с похожей площадью, количеством комнат, состоянием и расположением. Желательно сравнивать несколько объектов в одном районе, а не брать среднее значение по всему городу.

2. Проверьте динамику за год.

   Используйте официальные индексы Национального комитета по статистике. Сравнивайте одинаковые периоды, например III квартал 2025 года с III кварталом 2026-го.

   Не смешивайте среднюю стоимость квадратного метра и процент изменения индекса: это разные показатели.

3. Разделите первичный и вторичный рынки.

   У новостроек и готового жилья разные факторы ценообразования. Для строящегося дома нужно учитывать стадию готовности, сроки сдачи и репутацию застройщика. Для вторичного жилья — техническое состояние и документы.

4. Изучите количество сделок.

   Посмотрите, растёт ли активность покупателей в выбранном регионе. Увеличение количества продаж может говорить об усилении спроса, но обязательно сопоставляйте этот показатель с объёмом нового предложения.

5. Оцените арендный рынок.

   Если квартира приобретается для получения дохода, сравните стоимость покупки с арендной платой за аналогичные объекты. Рассчитайте ориентировочную доходность с учётом расходов и возможного простоя.

6. Проверьте юридическую чистоту объекта.

   До внесения денег убедитесь в наличии документов на недвижимость, проверьте кадастровые сведения, право собственности и возможные ограничения.

7. Сравните актуальные предложения на REALTING.UZ.

   На REALTING.UZ можно подобрать квартиры в разных городах Узбекистана, сравнить стоимость, площадь, расположение и характеристики жилых объектов.