Если хочется найти сегмент, где дела идут не просто хорошо, а на грани горячки — добро пожаловать в мир складской недвижимости Узбекистана. В 2024 году здесь царила настоящая активность — объем сделок аренды и купли-продажи вырос вдвое по сравнению с предыдущим годом, а спрос подобрался к максимуму за последние десять лет.

Растут и ставки — аренда в столичных комплексах стремится к новым высотам. При этом новое строительство заметно отстаёт от темпов потребления:

  • потенциальных арендаторов всё больше;
  • новых квадратных метров — наоборот, всё меньше.

Как результат, интерес к складам крепчает, и вопрос уже не в том, будут ли инвесторы заходить в сегмент, а в том, как успеть ухватить свою долю.

Что происходит с интересом к складам?

Минувший год выдался показательно активным. Объем сделок — аренда плюс продажа — перевалил за отметку в 3 миллиона квадратных метров, что в два раза больше, чем в 2023. Наглядно вырос интерес к складам формата Built-to-Suit — когда здание возводится под конкретную компанию. Объем таких сделок вырос в 4,5 раза — почти как на стероидах.

На этом фоне предложение новых площадей, напротив, просело. В 2024 году ввели на треть меньше складов, чем годом ранее — всего 1,21 миллиона квадратных метров. А это значит, что почти все, что построено, моментально разбирается, а найти свободное помещение приличного уровня становится задачей не из лёгких. На рынке Ташкента сейчас свободно всего 0,3% складских площадей — и это, мягко говоря, немного.

Неудивительно, что всё больше компаний идут по пути индивидуальных решений. Это видно на примере маркетплейсов и сервисов доставки, т. к. они не готовы ждать, пока появится подходящий склад, и заказывают здания под себя — с нужными воротами, потолками и расположением.

Когда у руля покупатель: складской рынок меняет направление

Финансирование новых проектов заметно подорожало, и теперь тон задают те, у кого есть свои деньги. Без разговоров, без условий, без зависимостей от банков. Таких игроков немного, поэтому рынок в последнее время стал работать по их правилам.

Продавцы недвижимости вынуждены быть сговорчивее. Если времени на продажу не так уж много. В итоге активнее всех чувствуют себя те, кто давно в бизнесе, — это профессиональные девелоперы не упускают возможности прикупить землю или склад по хорошей цене. Это уже не рынок продавца — инициатива явно перешла к покупателю.

Сколько продлится такое положение дел, не скажет никто:

  • процентные ставки остаются высокими, и пока не видно, когда начнётся их снижение;
  • крупные объекты по-прежнему стоят дорого, покупатели осторожничают;
  • сделки проходят не так часто, как раньше.

При этом рынок не застыл. Просто внимание заинтересованных в складах инвесторов уходит в сторону компактных и мобильных решений.

Инвестировать в склад в Узбекистане

Склады light industrial

Тем, у кого нет желания (или возможности) вкладываться в масштабные проекты, стоит присмотреться к новому направлению — складам в формате light industrial. Это не просто склады, а небольшие многофункциональные объекты. Здесь может быть и административный блок, и производственное помещение, и мастерская, и зона сборки, и даже цех упаковки.

Такой формат заинтересовал инвесторов своей структурой. Эти пространства легко подстраиваются под бизнес. Если нужно изменить зонирование, перепрофилировать производство или ввести новые процессы — всё это возможно без долгих согласований и стройки с нуля.

Операционные расходы у таких объектов заметно ниже, чем у крупных комплексов, что делает их привлекательными для малого и среднего бизнеса. Плюс — география. Они часто находятся на границе города или недалеко от транспортных развязок, что упрощает логистику и открывает прямой доступ к рынкам.

Цены и динамика

В прошлом году общий объём складских помещений в этом сегменте превысил 400 тысяч квадратных метров.

Рост стабильный, без перегибов. Формат оказался востребованным, а значит — перспективным. В некоторых проектах блоки не сдаются, а продаются.

Выходит, light industrial — не просто альтернатива, а вполне самостоятельный игрок на рынке. В эпоху дорогих денег и экономии пространства он становится заметным вариантом для тех, кто хочет вложиться разумно и при этом сохранить контроль над своим активом.

Когда государство подыгрывает

Light industrial — формат не только удобный, но и перспективный. Развивается он не в одиночку. На фоне общего интереса к малому и среднему бизнесу государство подключилось к процессу.

Есть программы с пониженной ставкой финансирования — промышленная ипотека, специальные налоговые режимы, упрощённые условия для тех, кто получает статус технопарка. Всё это создаёт условия, при которых инвестор может не только войти в проект, но и остаться в нём с прибылью.

Компактные склады и производственные модули подходят тем, кто хочет быстро занять освободившиеся рыночные ниши. Актуально для локальных компаний, которые раньше не конкурировали с крупными игроками, а теперь получили пространство для манёвра.

Эксперты уверены, что light industrial в ближайшие годы станет самым активным направлением в коммерческой недвижимости. Сегмент работает в разных отраслях и с разнообразными сценариями, а спрос на подобные помещения под склад превышает предложение.

Помощь государства в инвестировании в склады Узбекистана

Инвестиции с расчётом

Любое инвестирование в складские помещения начинается с простого вопроса — когда окупится? В складском сегменте сейчас два рабочих сценария.

  1. Первый — покупка уже готового объекта, сдача помещений в аренду под склад и получение пассивного дохода.
  2. Второй — Fit-out. Это приобретение или строительство помещения с последующим ремонтом, перепланировкой и выходом на продажу.

Например, старое здание, приведённое в порядок и адаптированное под нужды бизнеса, легко уходит вдвое дороже изначальной стоимости. И если всё просчитано правильно, то проект окупается за два года.

Ключ к успеху — локация. Склады редко работают в центре города. Поэтому важен подъезд. Дороги — достаточной ширины, асфальт — ровный, а путь — без заторов и препятствий.

Но этим дело не ограничивается. Важны детали — наличие коммуникаций, офисных и технических помещений, площадок для разгрузки, охраны. И конечно, конструкция самого здания. Потолки, материалы, год постройки, состояние полов — всё это влияет не только на цену, но и на скорость, с которой найдётся покупатель или арендатор.

Подытожим. Даже в условиях серьёзной стоимости заёмных средств, сдержанности на рынке, склады продолжают быть уверенным активом. Формат меняется, ставки растут, но спрос не уходит.