Официальные данные Института макроэкономических и региональных исследований (ИМРИ) за май 2026 года показывают, что медианная арендная ставка однокомнатной квартиры в Ташкенте составляла $400 в месяц, а двухкомнатной — $500. При этом на двухкомнатные квартиры приходилось 59,6% объявлений об аренде, тогда как на однокомнатные — 10,9%. Это данные о предложении на рынке, а не прямое измерение спроса со стороны арендаторов.

Уже по этим цифрам видно, что выбор не сводится к количеству комнат. Однокомнатная квартира требует меньшего первоначального капитала, но двухкомнатная может приносить больше арендных денег в абсолютном выражении. Чтобы определить, какой вариант выгоднее, необходимо сопоставить арендный доход с полной стоимостью покупки и последующими расходами.

Сколько можно получать от аренды однокомнатной и двухкомнатной квартиры

По данным ИМРИ за май 2026 года, медианные ставки аренды в Ташкенте различались в зависимости от количества комнат.

Тип квартиры Медианная аренда в месяц Изменение за год Потенциальный доход за 12 месяцев
Однокомнатная $400 +14,3% $4 800
Двухкомнатная $500 0% $6 000
Трёхкомнатная $700 0% $8 400
Четыре комнаты и более $800 −20% $9 600

Источник: официальный Telegram-канал ИМРИ. Годовой доход рассчитан как медианная месячная ставка, умноженная на 12. 

При одинаковой загрузке двухкомнатная квартира способна приносить на $1 200 в год больше, чем однокомнатная. Но это ещё ничего не говорит о доходности вложений. Чтобы её определить, нужно знать стоимость приобретения каждого объекта.

Также важно понимать, что показатели выше отражают потенциальный доход при сдаче квартиры в течение всех 12 месяцев по указанной ставке. Фактические поступления могут быть меньше из-за простоя, смены арендаторов и пересмотра стоимости аренды.

Какая квартира приносит более высокую доходность

Главная метрика инвестора — валовая арендная доходность. Она показывает, какой процент от первоначальной стоимости квартиры составляет годовой доход от аренды до вычета расходов.

Формула: валовая доходность = годовая арендная выручка ÷ стоимость покупки × 100%.

Рассмотрим однокомнатную и двухкомнатную квартиры с медианными ставками $400 и $500 в месяц.

Предположим, инвестор сравнивает два объекта в одном районе с сопоставимым состоянием и условиями аренды. Годовая выручка составит $4 800 для однокомнатной квартиры и $6 000 для двухкомнатной.

При этом порог сравнения достаточно простой: двухкомнатная квартира приносит на 25% больше арендного дохода, чем однокомнатная.

Отсюда следует:

  • Если двухкомнатная квартира стоит более чем на 25% дороже однокомнатной, у однокомнатной будет выше валовая доходность при указанных ставках аренды.
  • Если стоимость двухкомнатной квартиры превышает стоимость однокомнатной менее чем на 25%, двухкомнатная может оказаться не менее доходной.
  • Если разница в цене составляет ровно 25%, валовая доходность двух объектов будет одинаковой при условии, что они сдаются по указанным ставкам и не различаются по другим расходам.

Это математическое сравнение, а не утверждение о фактическом соотношении цен квартир на рынке Ташкента.

В проверенных публикациях ИМРИ, Центрального банка и Национального комитета по статистике не удалось найти сопоставимые медианные цены покупки однокомнатных и двухкомнатных квартир за один период. Поэтому было бы неправильно подставлять в расчёт произвольную стоимость объектов и представлять получившуюся доходность как официальную статистику.

Что известно об общей доходности жилья в Ташкенте

Для понимания рыночного фона можно использовать расчёты Центрального банка Узбекистана. Согласно обзору общего рынка недвижимости за 2025 год, валовая арендная доходность жилья в Ташкенте по итогам года составила 9,3% против 8,8% в 2024 году. Соотношение стоимости жилья к годовой арендной выручке снизилось с 11,4 до 10,7. 

Коэффициент 10,7 означает, что стоимость жилья эквивалентна примерно 10,7 годовой арендной выручки при используемой в расчёте методологии. Его не следует трактовать как гарантированный срок окупаемости конкретной квартиры: в расчёте не учитываются индивидуальные расходы и простой.

Кроме того, показатель относится к рынку в целом. Переносить доходность 9,3% непосредственно на однокомнатные или двухкомнатные квартиры нельзя.

Сколько лет может занять окупаемость квартиры

Простой срок окупаемости можно рассчитать по формуле: окупаемость = полная стоимость приобретения ÷ годовая арендная выручка.

При расчёте необходимо учитывать не только цену в объявлении, но и расходы на ремонт, мебель, бытовую технику и оформление покупки.

Для сравнения двух объектов понадобятся как минимум четыре параметра:

Параметр Однокомнатная квартира Двухкомнатная квартира
Стоимость покупки Цена конкретного объекта Цена конкретного объекта
Медианная аренда по данным ИМРИ за май 2026 года $400 в месяц $500 в месяц
Годовая выручка при полной загрузке $4 800 $6 000
Расчётная валовая окупаемость Цена покупки ÷ $4 800 Цена покупки ÷ $6 000

Последняя строка намеренно оставлена в виде формулы: без подтверждённой стоимости покупки нельзя достоверно назвать срок окупаемости для каждого типа квартиры.

При сравнении также важно использовать цены и арендные ставки за сопоставимые периоды. Если квартира куплена в новостройке и требует ремонта, период до получения первого арендного платежа увеличивает фактический срок возврата вложений.

В каком районе Ташкента однокомнатная квартира может быть интереснее

Район влияет и на цену приобретения, и на арендную ставку. Данные ИМРИ за май 2026 года показывают, что медианные цены предложения заметно различались даже для квартир с одинаковым количеством комнат.

Район Однокомнатная квартира Двухкомнатная квартира
Мирабадский $600 в месяц $700 в месяц
Шайхантахурский $500 в месяц $700 в месяц
Сергелийский $350 в месяц $400 в месяц
Учтепинский $350 в месяц $400 в месяц

Значения отражают медианные цены предложения, а не обязательно окончательные ставки заключённых договоров. 

В Мирабадском районе однокомнатную квартиру предлагали в аренду в среднем за $600, тогда как в Сергелийском и Учтепинском районах — за $350. Разница составляет около 71% относительно нижней ставки.

Однако высокая арендная ставка сама по себе не делает объект более выгодным. В центральном районе квартира может стоить значительно дороже, а дополнительные расходы на ремонт и содержание могут уменьшать чистую доходность.

Чтобы оценить инвестиционный потенциал района, следует сопоставить:

  • стоимость покупки аналогичных квартир;
  • медианную аренду в том же районе;
  • количество доступных предложений;
  • состояние дома и квартиры;
  • близость к транспорту, университетам, офисам и другим объектам инфраструктуры.

Поэтому однокомнатная квартира в Сергелийском районе не обязательно окажется выгоднее двухкомнатной в Мирабадском. Сравнивать нужно не только ставки аренды, но и цену входа в инвестицию.

Когда двухкомнатная квартира может оказаться выгоднее

Двухкомнатная квартира не обязательно уступает однокомнатной по инвестиционным характеристикам. Она может быть интереснее в нескольких ситуациях.

  • Первая — семейная долгосрочная аренда. Две комнаты позволяют использовать отдельную спальню и гостиную либо организовать рабочее место. Это может расширить круг потенциальных арендаторов, хотя фактический спрос необходимо проверять по району и типу объекта.
  • Вторая — больший абсолютный доход. При медианной ставке $500 в месяц двухкомнатная квартира приносит на $100 больше ежемесячной выручки, чем однокомнатная. Если разница в полной стоимости покупки невелика, двушка может показать сопоставимую или более высокую валовую доходность.
  • Третья — дальнейшая перепродажа. Двухкомнатную квартиру можно рассматривать не только как объект для сдачи, но и как потенциальное жильё для собственного проживания будущего покупателя. Однако утверждать, что такие квартиры продаются быстрее, без специальных данных о сроках экспозиции нельзя.
  • Четвёртая — гибкость использования. Раздельные помещения могут быть удобны для пары, небольшой семьи или арендаторов, работающих из дома. Но насколько это отражается на ставке аренды, нужно проверять на сопоставимых объектах.

Двухкомнатная квартира может уступать по проценту валовой доходности, но обеспечивать более высокий ежемесячный доход. Для инвестора это два разных критерия, и выбирать следует исходя из приоритетов.

Новостройка или вторичное жильё: что лучше для инвестиций

При сравнении однокомнатных и двухкомнатных квартир важно учитывать не только планировку, но и тип рынка.

По данным Национального комитета по статистике Узбекистана, во II квартале 2026 года цены на квартиры в стране выросли на 5,5% в годовом выражении. На первичном рынке рост составил 7,1%, на вторичном — 4,2%. В Ташкенте цены на квартиры увеличились на 3,9% относительно аналогичного периода 2025 года. 

Эти показатели характеризуют изменение цен, но не означают, что любая новостройка дорожает быстрее конкретной вторичной квартиры. Они также не позволяют определить доходность однокомнатного или двухкомнатного объекта.

У новостройки могут быть современные планировки и более привлекательные инженерные решения. В то же время покупателю иногда приходится вкладывать деньги в отделку и ждать завершения строительства, прежде чем начать сдавать квартиру.

Вторичное жильё может позволить быстрее выйти на рынок аренды, если квартира готова к заселению. Но возраст здания, состояние коммуникаций и необходимость ремонта способны увеличить расходы.

Поэтому сравнение должно учитывать полную стоимость приобретения и подготовки квартиры к сдаче, а также период, в течение которого объект не приносит арендного дохода.

Как посчитать реальную доходность перед покупкой

Перед приобретением инвестиционной квартиры в Ташкенте полезно пройти пять последовательных шагов.

  1. Рассчитать полную стоимость входа. Учесть покупную цену, ремонт, мебель, технику, оформление и другие стартовые затраты.
  2. Подобрать сопоставимые предложения аренды. Сравнивать квартиры в том же районе с похожей площадью, планировкой, состоянием и оснащением.
  3. Определить реалистичную годовую выручку. Не обязательно умножать ставку из объявления на 12: разумнее учитывать возможный простой и периоды между арендаторами.
  4. Вычесть расходы собственника. Включить обслуживание, ремонт, коммунальные платежи за счёт владельца, налоги и комиссию за управление или поиск арендаторов.
  5. Рассчитать валовую и чистую доходность. Валовая показывает отношение годовой выручки к цене покупки, а чистая — отношение дохода после расходов к полной сумме вложений.

Затем стоит отдельно оценить ликвидность объекта: насколько широко представлен аналогичный сегмент, сколько сопоставимых квартир сдается и продаётся, а также насколько цена конкретного объекта отличается от рынка.

На REALTING.UZ можно сравнить предложения квартир в разных районах Ташкента. При этом для инвестиционного решения необходимо дополнительно проверять сопоставимые арендные ставки и полную стоимость подготовки выбранного объекта.

Итог: однушка или двушка — что выбрать инвестору

Универсально более выгодного типа квартиры нет. По данным ИМРИ за май 2026 года, однокомнатная квартира обеспечивала медианную арендную ставку $400 в месяц, а двухкомнатная — $500. Это соответствует потенциальной годовой выручке $4 800 и $6 000 при условии полной загрузки.

Однокомнатная квартира может быть рациональнее при ограниченном бюджете и при условии, что её цена покупки достаточно низкая относительно арендного дохода. Двухкомнатная может оказаться интереснее, если её более высокая стоимость оправдана дополнительной выручкой и особенностями спроса.

Для оценки конкретной квартиры важнее всего связка: стоимость приобретения + потенциальная аренда + расходы + чистая доходность + ликвидность.

Прежде чем инвестировать, следует проверить не только среднюю ставку по Ташкенту, но и цены аналогичных квартир в конкретном районе. Именно это поможет понять, какой объект соответствует бюджету и инвестиционной стратегии.