Ещё год-два назад рынок выглядел довольно предсказуемо. Основное внимание инвесторов и арендаторов было приковано к офисам. Особенно к качественным объектам в центре Ташкента и деловых районах. Спрос был стабильным, новые проекты активно анонсировались, ставки росли пусть и не резко, но уверенно.

А потом что-то сдвинулось. Медленно, без резких обвалов, но заметно. Всё чаще в сделках фигурируют склады, логистические комплексы, производственные помещения. Офисы по-прежнему нужны, но уже не в тех объёмах и не в том формате. Возникает логичный вопрос: куда движется рынок коммерческой недвижимости Ташкента и почему склады начинают теснить офисы?

Состояние рынка офисов в Ташкенте

Если смотреть на цифры без эмоций, офисный сегмент в Ташкенте сегодня переживает период охлаждения. По данным рынка, средняя ставка аренды офисов класса A и A+ держится в диапазоне 32-34 доллара за м² в месяц. Для региона это высокий уровень, и не каждый бизнес готов его стабильно тянуть.

Проблема не только в цене. За последние годы на рынок вышло несколько новых бизнес-центров, и предложение заметно выросло. Заполняемость есть, но она стала менее равномерной. Лучшие локации и качественные здания всё ещё востребованы, а вот офисы «второго эшелона» простаивают дольше.

Есть и структурные причины. Многие компании в Узбекистане начали пересматривать формат работы. Гибридные модели, сокращение штата в офисе, переход части функций в онлайн — всё это снижает потребность в больших площадях. В итоге формируется ощущение, что офисов стало больше, чем реальной потребности в них.

Для рынка офисной недвижимости Узбекистана это не кризис, но явный сигнал к перестройке.

Рост спроса на складскую и логистическую недвижимость

На фоне офисного сегмента складская недвижимость Ташкента выглядит куда бодрее. Спрос на аренду складов растёт уже не первый год и, что важно, поддерживается реальными бизнес-процессами.

Основной драйвер — торговля и логистика. Электронная коммерция, импорт товаров, развитие дистрибуции внутри страны требуют новых площадей для хранения и обработки грузов. Бизнесу нужны не просто стены, а склад под логистику, с нормальными подъездными путями, высотой потолков, возможностью установки стеллажей и техники.

В отличие от офисов, склады чаще ищут на долгий срок. Компании готовы вкладываться в адаптацию помещений под себя, если объект отвечает базовым требованиям. Поэтому аренда складов становится более предсказуемой и понятной для собственников.

Отдельно стоит отметить производственно-складские помещения. Их всё чаще рассматривают как универсальное решение для малого и среднего бизнеса.

Офис или склад — что выгоднее сейчас

Если сравнивать сегменты напрямую, картина получается неоднозначной. Всё зависит от роли — инвестор вы или арендатор.

Для понимания разницы стоит разложить всё по полочкам.

Офисная недвижимость:

  • выше порог входа и затраты на отделку;
  • сильная зависимость от локации и класса здания;
  • риск простоя при завышенной ставке;
  • престиж и удобство для сотрудников остаются важным фактором.

Складская недвижимость:

  • более стабильный спрос;
  • меньшие расходы на «косметику» и интерьер;
  • долгосрочные договоры аренды;
  • высокая чувствительность к логистике и инфраструктуре.

С точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость, склады сегодня выглядят более устойчиво. Они проще в управлении и реже простаивают. Офисы же требуют точного попадания в формат и аудиторию.

Факторы, которые формируют спрос

Спрос на коммерческую недвижимость в Узбекистане сегодня формируется под влиянием сразу нескольких факторов. И они работают не изолированно, а в связке.

Ключевую роль играет локация. Офису необходим центр города или сформированный деловой кластер, тогда как складу важны выезды из Ташкента, промышленные зоны и близость к транспортным узлам. Ошибка с местоположением обходится дорого в любом сегменте.

Не менее значимо и качество самого объекта. В офисной недвижимости на первый план выходят инженерные системы и класс здания. Для складов критичны прикладные параметры: высота потолков, нагрузка на пол и удобство заезда грузового транспорта.

Отдельно стоит учитывать тип арендатора. Локальный бизнес, как правило, ценит гибкость условий, а международные компании ориентируются на стандарты, прозрачные правила и предсказуемость эксплуатации.

И, конечно, макроэкономика. Рост торговли, импорт-экспорт, развитие инфраструктуры напрямую влияют на спрос на коммерческую недвижимость Ташкента и его структуру.

Особенности рынка Ташкента

Рынок всё ещё формируется. Офисов класса A по-настоящему немного, а качественных складских комплексов ещё меньше. Это создаёт перекосы: хорошие объекты уходят быстро, слабые простаивают.

Есть и местная специфика. Административные процедуры, подключение коммуникаций, вопросы земли — всё это требует времени и опыта. Поэтому девелоперы всё чаще выбирают склады как более понятный и управляемый продукт.

Для арендаторов важны не только условия договора, но и человеческий фактор. Гибкость собственника, готовность идти навстречу, скорость принятия решений часто оказываются решающими.

Куда движется рынок в ближайшие годы

В горизонте двух-трёх лет можно ожидать дальнейшего роста складского сегмента. Появится больше объектов под логистику, в том числе в пригородах Ташкента. Офисы тоже никуда не исчезнут, но формат будет меняться.

Скорее всего, снизится спрос на большие офисные площади «про запас». Зато вырастет интерес к гибким решениям, качественным бизнес-центрам и смешанным форматам.

Инвесторам стоит смотреть на объекты с универсальным назначением и хорошей транспортной доступностью. Арендаторам — трезво оценивать реальные потребности бизнеса, а не ориентироваться на прошлые модели.

Новый баланс коммерческой недвижимости Ташкента

Рынок коммерческой недвижимости Ташкента входит в фазу переосмысления. Спрос постепенно смещается в сторону складов и логистики, тогда как офисный сегмент испытывает давление со стороны предложения и изменения формата работы.

Это не означает конец офисов. Это означает, что подход “как раньше” больше не работает. Выигрывают те, кто учитывает тенденции, считает экономику и выбирает объекты с запасом гибкости.

Если вы рассматриваете аренду или инвестиции, сейчас особенно важно смотреть не только на цену, но и на долгосрочный потенциал.