Nukus City в Нукусе: кого переселят, какое жильё предоставят и на что могут рассчитывать собственники

В Нукусе одобрили строительство нового жилого массива Nukus City, куда планируют переселять жителей районов, попадающих под реновацию. Проект рассчитан на 50 тысяч человек, а его площадь составит 270 гектаров. Но пока известно далеко не всё: власти определили место строительства и поручили выделить жильё для переселенцев, однако конкретные условия переезда ещё предстоит определить.

Что известно о строительстве Nukus City

5 ноября 2026 года Президент Узбекистана Шавкат Мирзиёев подписал постановление № ПП-393 «О мерах по дальнейшему ускорению реформ, проводимых в Республике Каракалпакстан». Документ вступил в силу 7 ноября. В нём предусмотрено строительство нового жилого массива Nukus City.

Подробности проекта и поручения по выделению жилья для жителей зон реновации закреплены в постановлении Президента Республики Узбекистан № ПП-393 от 5 ноября 2026 года.

Под строительство отведена территория площадью 270 гектаров в районе Ашшиколь, на территории махалли Жолшилар. Новый массив рассчитан на 50 тысяч жителей. Здесь планируют возвести многоквартирные дома, торговые и бизнес-центры, гостиницы, социальные учреждения, парки, спортивные площадки и другие объекты.

В проекте предусмотрены энергосберегающие технологии и решения Smart City. При разработке генерального плана поручено учитывать опыт строительства Нового Ташкента и рекомендации зарубежных организаций. Отдельная задача властей — организовать движение экологичного транспорта по принципу «15-минутного города», при котором основные повседневные объекты находятся в доступности от жилья.

Отдельно предусмотрена разработка строительного проекта Nukus City в течение трёх месяцев. Строительство нежилых объектов до конца 2027 года разрешено вести поэтапно, на основании разрабатываемой проектной документации.

Кого планируют переселять в Nukus City

Самая важная для жителей Нукуса часть решения касается переселения. Государственная компания «Коракалпогистон инвест компанияси» должна выделить в новом массиве жильё для граждан, проживающих в зонах реновации города.

Nukus City будет использоваться не только как новый жилой район, но и как одна из площадок для размещения людей, которым потребуется переехать в связи с обновлением существующей городской застройки.

При этом в опубликованных материалах пока нет полного перечня территорий, которые попадут под реновацию. Не сообщается и точное число семей, которым потребуется новое жильё.

Поэтому сейчас нельзя достоверно назвать:

• какие именно улицы и махалли Нукуса попадут под переселение;
• сколько домов и квартир планируют освободить;
• в какие сроки жители должны будут переехать;
• какие требования предъявят к документам на недвижимость;
• будут ли предоставлять квартиры в собственность, предлагать денежную компенсацию или использовать другие варианты.

Сам факт проживания в районе, который называют зоной реновации, ещё не объясняет, на каких условиях конкретная семья получит новое жильё. Для этого понадобятся отдельные решения, утверждённые списки и документы, определяющие порядок переселения.

Какие права есть у собственников жилья при переселении

Вопрос компенсации особенно важен для владельцев частных домов и квартир. Здесь нужно учитывать не только постановление о Nukus City, но и Конституцию Узбекистана, а также действующие нормы об изъятии земельных участков.

Что гарантирует Конституция Узбекистана

В статье 47 Конституции закреплено право каждого человека на жилище. Никто не может быть лишён своего жилья иначе как по решению суда и в соответствии с законом. Если собственник лишается жилья в предусмотренном законом порядке, ему полагается предварительное и равноценное возмещение стоимости недвижимости и понесённых убытков.

Статья 65 отдельно защищает частную собственность. Лишить собственника его имущества можно только в случаях и порядке, установленных законом, и на основании судебного решения.

Эти гарантии закреплены в Конституции Республики Узбекистан, статьи 47 и 65.

Поэтому решение о развитии городской территории само по себе не означает, что жители должны немедленно освободить дома. Для этого необходимы предусмотренные законодательством основания и оформление соответствующих процедур.

Когда применяется закон об изъятии земельных участков

С 1 октября 2022 года в Узбекистане действует Закон № ЗРУ-781 от 29 июня 2022 года «О процедурах изъятия земельных участков для общественных нужд с компенсацией».

Он устанавливает порядок изъятия участков для определённых законом общественных нужд. Среди них строительство автомобильных и железных дорог, инженерных коммуникаций, объектов энергетики, а также строительство отдельных государственных объектов за счёт бюджетных средств.

Важное ограничение: перечень оснований в статье 4 закона является исчерпывающим. Изъятие земли для любых других целей нельзя автоматически оформлять как изъятие для общественных нужд. Кроме того, действие этого закона не распространяется на земельные участки, принадлежащие гражданам и организациям на праве частной собственности.

Если конкретное переселение будет проводиться именно в рамках процедуры, предусмотренной ЗРУ-781, должны соблюдаться следующие требования:

• До принятия решения проводится открытое обсуждение с правообладателями. Жителей письменно уведомляют о его месте и времени не менее чем за семь дней.
• Обсуждение записывается на аудио и видео, в нём могут участвовать представители СМИ. Предусмотрена возможность онлайн-участия.
• После рассмотрения материалов принимается решение об изъятии участка. В нём должны быть указаны адреса и собственники объектов, основания изъятия, описание проекта и сроки его реализации.
• Само решение об изъятии земли не является разрешением на снос расположенных на ней зданий.
• Для сноса необходимо отдельное решение, при этом должны быть представлены документы о полной выплате компенсации.

Эти требования установлены Законом № ЗРУ-781 от 29 июня 2022 года.

Как рассчитывается компенсация

При применении Закона № ЗРУ-781 компенсация не ограничивается только стоимостью дома или квартиры. Статья 23 предусматривает возмещение нескольких видов расходов и потерь.

При изъятии участка с многоквартирным домом правообладателю по соглашению сторон может быть предоставлена другая равноценная квартира. Её площадь должна быть не ниже социальной нормы жилой площади. Как правило, жильё располагается в том же районе или в другом районе по выбору правообладателя.

Аналогичный принцип предусмотрен для индивидуальных жилых домов. Пока новое жильё не предоставлено, собственнику и членам его семьи должна предоставляться благоустроенная квартира или дом во временную аренду за счёт инициатора изъятия.

Здесь важно не переносить эти правила на все случаи переселения из зон реновации. Они действуют в рамках соответствующей процедуры изъятия земли для общественных нужд.

Что изменится после вступления в силу закона о градостроительной реновации

Для жителей Нукуса важен ещё один документ. Это Закон Республики Узбекистан № ЗРУ-1149 от 10 июня 2026 года «О градостроительной реновации».

Он принят Законодательной палатой 9 сентября 2025 года и одобрен Сенатом 7 апреля 2026 года. Закон подписан 10 июня 2026 года, но согласно статье 61 вступает в силу только через шесть месяцев после официального опубликования. Дата вступления в силу — 12 декабря 2026 года.

Полный текст документа опубликован в Законе № ЗРУ-1149 «О градостроительной реновации».

Важно учитывать сферу его действия: закон не регулирует процедуры изъятия земель для общественных нужд, выкуп частной земли, а также организацию новых массивов на пустующих участках. Поэтому его нормы нельзя автоматически считать порядком переселения именно в Nukus City. Для этого необходимо установить, в рамках какой юридической процедуры будут переселять жителей старых кварталов.

Согласие владельцев недвижимости

Согласно статье 7, одним из обязательных условий включения жилых и нежилых объектов в проект реновации является получение нотариально удостоверенного письменного согласия не менее четырёх пятых правообладателей каждого объекта.

Статья 10 закрепляет принцип добровольности: правообладатель вправе самостоятельно выбирать участие или неучастие в программе реновации. Государственные органы и их должностные лица не должны прямо или косвенно принуждать собственника к включению его недвижимости в такую программу.

При этом для реализации утверждённого проекта предусмотрено заключение индивидуальных нотариально удостоверенных соглашений со всеми правообладателями. Если соглашение с кем-либо из оставшихся собственников не достигнуто, вопрос рассматривается в судебном порядке.

Поэтому правило о согласии четырёх пятых нельзя трактовать как возможность просто проигнорировать права остальных владельцев недвижимости.

Какие варианты компенсации предусматривает новый закон

Статья 42 устанавливает несколько способов возмещения стоимости недвижимости:

1. Предоставление нового жилого или нежилого объекта на территории реновации.
2. Передача другого объекта недвижимости за пределами этой территории.
3. Денежная компенсация.
4. Другие формы, согласованные сторонами.

Если собственнику предоставляют другую квартиру или дом, их площадь не должна быть меньше площади жилья, включённого в реновацию. Недвижимость должна передаваться в состоянии, готовом к проживанию. Также предусмотрено преимущество при предоставлении жилья на нижних этажах.

Форма компенсации выбирается добровольно и закрепляется в соглашении между правообладателем и Дирекцией по осуществлению реновации.

Помимо самого жилья, статья 40 предусматривает компенсацию рыночной стоимости недвижимости, прав на земельный участок и многолетних насаждений. В перечень также входят расходы на переезд и временную аренду, упущенная двухлетняя выгода и другие убытки, зафиксированные в соглашении.

За неудобства, связанные с реализацией программы, предусмотрена дополнительная единовременная выплата в размере 12% от определённой суммы компенсации. Если стороны не могут договориться о размере возмещения, спор разрешается в судебном порядке.

Что делать жителям Нукуса, если их дом попадает под реновацию

Пока подробный порядок переселения в Nukus City не опубликован, собственникам стоит заранее привести в порядок документы на недвижимость. Это поможет избежать проблем при оценке имущества и оформлении компенсации.

1. Проверить документы на дом или квартиру.

   Стоит убедиться, что право собственности зарегистрировано, а сведения в кадастре соответствуют фактическому состоянию недвижимости. Если имеются неучтённые пристройки, дополнительные строения или другие изменения, лучше заранее выяснить, как оформляется их правовой статус.

2. Собрать документы на недвижимость.

   Понадобятся правоустанавливающие документы, кадастровые сведения, документы о зарегистрированных правах на земельный участок. Желательно сохранить имеющиеся документы об оценке недвижимости, ремонте и произведённых улучшениях.

3. Запрашивать официальные документы о переселении.

   При получении уведомления важно выяснить, на основании какого решения проводится реновация, входит ли конкретный дом в утверждённую территорию проекта и кто отвечает за переселение.

   Устных разъяснений представителей махалли или других организаций недостаточно, чтобы понять юридические последствия для собственника. Нужно знакомиться с официальными документами.

4. Внимательно проверять условия компенсации.

   До подписания соглашения необходимо выяснить, какое жильё предлагают взамен, какова его площадь, где оно находится и когда будет передано. При денежной компенсации нужно запросить оценку недвижимости и подробный расчёт суммы.

   Отдельно следует уточнить, кто оплачивает переезд и временное жильё, если новый объект ещё не готов.

5. Сохранять переписку и копии документов.

   Все заявления, уведомления, ответы государственных органов и соглашения лучше хранить в письменном виде. Если собственник не согласен с оценкой или предложенными условиями, он может воспользоваться предусмотренными законом способами защиты своих прав, в том числе обратиться в суд.

Что пока остаётся неизвестным о переселении в Nukus City

Несмотря на официальное одобрение проекта, практические условия переезда ещё требуют уточнения. Для жителей это важнее архитектурных концепций и планов развития нового массива: людям необходимо понимать, что произойдёт с их нынешним жильём и на каких условиях им предложат новое.

На 10 ноября 2026 года в открытых материалах не представлены следующие сведения:

Пока нет оснований утверждать, что все жители зон реновации получат одинаковые квартиры или что переселение будет проходить одновременно. Условия могут зависеть от правового статуса недвижимости, состава семьи и конкретной программы.