— Здравствуйте! Сегодня у нас в гостях особенный человек — Насруллаев Бахтиёр Файзуллаевич, председатель Гильдии Риэлторов Узбекистана. В условиях быстрого развития рынка недвижимости и уникальных вызовов, с которыми сталкивается отечественная отрасль, Бахтиёр Файзуллаевич делится своим опытом и видением будущего риэлторского бизнеса в нашей стране. Мы рады обсудить с ним актуальные вопросы рынка, инновационные подходы, а также роль Гильдии в поддержке профессионалов.

Сперва расскажите, как развивалась риэлторская деятельность в Узбекистане и когда начались её первые шаги в правовом регулировании.

— Добрый день! Риэлторская деятельность в Узбекистане действительно имеет свою историю. Всё началось в 2011 году, когда Правительство страны приняло положение о лицензировании риэлторской деятельности. Ключевым документом стал Закон "О риэлторской деятельности", который вступил в силу 23 июня 2011 года. С тех пор мы наблюдаем постепенное развитие этого сектора.

— Какие изменения произошли в последние годы, и что повлияло на эти изменения?

— В 2021 году был принят Указ Президента о мерах по кардинальному совершенствованию лицензионных и разрешительных процедур. Это было вызвано необходимостью подготовки к вступлению Узбекистана во Всемирную торговую организацию (ВТО). В последние годы в стране проводится ряд последовательных мер по улучшению делового климата, устранению бюрократических барьеров и адаптации процедур к современным требованиям.

— Какова цель этих инициатив, какие изменения произошли в законодательстве?

— Целью проведённых мер является кардинальное совершенствование лицензионных процедур и создание более благоприятных условий для предпринимательства. Например, были внесены поправки в Закон "О риэлторской деятельности", которые перешли к принципам саморегулирования в этой области. Важно отметить введение статьи 5.1, где впервые упоминаются "профессиональные общественные объединения", а также статья 15, обязывающая всех риэлторов вступать в профессиональные общественные организации.

— Каковы функции профессиональных общественных объединений в области риэлторской деятельности?

— Профессиональные общественные объединения являются негосударственными некоммерческими организациями. Они:

  • участвуют в разработке тестовых вопросов к квалификационному экзамену риэлтора и в его проведении;
  • утверждают Кодекс профессионального поведения риэлторов и обеспечивают систематический мониторинг его соблюдения;
  • подготавливают предложения по совершенствованию законодательства о риэлторской деятельности;
  • принимают в установленном порядке в членство риэлторские организации и риэлторов;
  • ведут реестр своих членов и размещают его на своем официальном веб-сайте;
  • осуществляют контроль за соблюдением своими членами требований настоящего Закона, национальных стандартов риэлторских услуг, Кодекса профессионального поведения риэлторов, других нормативно-правовых актов в области риэлторской деятельности;
  • исключают риэлторские организации и риэлторов из членства за нарушения, выявленные в результате контроля, вносят представление в уполномоченный орган о прекращении действия квалификационного сертификата риэлтора, допустившего нарушения;
  • организуют информационно-методическое обеспечение своих членов;
  • участвуют в работе международных организаций и комиссий уполномоченного государственного органа в области риэлторской деятельности;
  • обеспечивают мониторинг системы повышения квалификации риэлторов и по итогам года до 20 января представляют в уполномоченный орган информацию о прохождении курсов повышения квалификации в учебных центрах по обучению риэлторов.

Решения, принимаемые профессиональными общественными объединениями в области риэлторской деятельности в пределах своих полномочий, обязательны для исполнения всеми их членами.

— Какие преимущества это принесет для рынка риэлторских услуг в Узбекистане?

— Эти изменения создают прочный фундамент для профессиональной саморегуляции в риэлторской сфере. Это, в свою очередь, положительно скажется на качестве предоставляемых услуг и повысит доверие со стороны клиентов, что исключительно важно для дальнейшего развития этого перспективного сектора.

— Каким образом финансируются эти объединения, и какие ограничения существуют для их руководителей?

— Профессиональные общественные объединения в области риэлторской деятельности финансируются за счет вступительных и членских взносов и иных средств, не запрещенных законодательством.

Руководители и работники профессионального общественного объединения в области риэлторской деятельности не вправе быть учредителями риэлторской организации, работать в риэлторской организации или выступать риэлтором, заключать с риэлторской организацией договоры гражданско-правового характера, а также являться аффилированными лицами в отношении руководителей, риэлторов или других работников риэлторских организаций.

— Расскажите, кто ключевые партнёры Гильдии Риэлторов Узбекистана?

— Ключевыми партнёрами являются площадка недвижимости Realting.uz, образовательная компания REDROCK EDTECH LTD (redrock.uz), взяла на себя ответственность готовить квалифицированных риэлторов, а также автоматизация процессов для риэлторов ilvo.pro.

Realting.uzREDROCK EDTECH LTDilvo.pro

Утвержден следующий состав стратегического совета:

Бахтиёр Файзуллаевич Насруллаев

 

 

Бахтиёр Файзуллаевич Насруллаев.

 

 

Ботир Бахтиярович Абдурахманов

 

 

Ботир Бахтиярович Абдурахманов.

 

 

Андрей Андреевич Садыков

 

 

Андрей Андреевич Садыков.

 

 

— Какие ключевые цели ставит перед собой Гильдия?

— Наша основная миссия — сделать профессию риэлтора одной из самых престижных и высокодоходных профессий в стране. Мы стремимся повысить качество риэлторских услуг до уровня мировых стандартов.

— Это весьма амбициозные планы! Как Гильдия поддерживает своих членов в этом процессе?

— В рамках нашей деятельности мы создали образовательную компанию REDROCK EDTECH. Она берет на себя ответственность за подготовку квалифицированных риэлторов как для рынка Узбекистана, так и для всего СНГ. Это позволяет нам повышать профессиональный уровень риэлторов.

— А как законодательство поддерживает риэлторов и защищает их права?

— Законодательство действительно уделяет особое внимание предоставлению риэлторских услуг исключительно на основании договоров. Это не только защищает риэлторов от недобросовестных клиентов, но и обеспечивает защиту граждан от некачественных услуг.

Согласно статье 15 закона “О Риэлторской деятельности”, риэлтор и риэлторская организация обязаны предоставлять заказчику достоверную и полную информацию в отношении объекта недвижимости, прав на него, а также информацию о собственнике (правообладателе) объекта недвижимости, предусмотренную настоящим Законом.

— Можете объяснить, какие обязательные аспекты должен включать договор на оказание риэлторских услуг?

— Согласно статье 20 закона "О Риэлторской деятельности", в договорах должны быть прописаны:

  • содержание риэлторских услуг;
  • сроки оказания риэлторских услуг;
  • размер, условия и сроки оплаты за оказанные риэлторские услуги;
  • права и обязанности риэлторской организации или риэлтора и заказчика;
  • ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств и нарушение прав и законных интересов третьих лиц;
  • порядок и условия расторжения договора;
  • порядок возврата средств при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору;
  • сведения о наличии квалификационного сертификата риэлтора;
  • сведения о наличии у риэлторской организации или риэлтора полиса страхования своей гражданской ответственности.

В договор на оказание риэлторских услуг могут быть включены и иные условия в соответствии с законодательством.

Согласно 21 статье, риэлторская организация или риэлтор составляет акт (документ), подтверждающий исполнение договора на оказание риэлторских услуг, подписываемый руководителем риэлторской организации или риэлтором и заказчиком. При этом риэлторская организация или риэлтор передает заказчику все документы, непосредственно относящиеся к оказанным риэлторским услугам.

— Это важные моменты. Как происходит защита прав третьих лиц в этой сфере?

— Согласно статье 23 закона, риэлторская организация и заказчик не имеют права заключать договор без согласия лиц, имеющих право на объект недвижимости. Если в процессе или в результате исполнения договора на оказание риэлторских услуг третьим лицам причинен имущественный и (или) моральный вред, риэлторская организация или риэлтор и заказчик возмещают им причиненные убытки и компенсируют моральный вред в установленном законодательством порядке.

Лица, в том числе законные представители несовершеннолетних, действующие в их интересах, права которых на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, нарушены, вправе обратиться в суд. Это говорит о том, что за чистоту сделки полноценно несет ответственность риэлтор.

Граждане, пользующиеся профессиональными риэлторскими услугами официальных риэлторов, могут быть спокойны, что их права защищены, и что они не потеряют свои квартиры или деньги в любом случае.

А для риэлторов законодательством предусмотрена обязательная страховка своей гражданской ответственности. Она покрывает ущерб, причиненный клиенту или третьему лицу в сделке. Сделано это для страхования в первую очередь самих граждан и риэлторов, если у них отсутствовала возможность обеспечить чистоту сделки должным образом и клиент все-таки понес материальный ущерб.

Поэтому стоит обратить внимание при заключении договоров с риэлторами на наличие Страхового полиса, квалификационного сертификата риэлтора и ID карты риэлтора.

ID-карта риэлтора — это документ, который выдается Гильдией Риэлторов Узбекистана, удостоверяющий личность риэлтора и гарантированно верифицирующий его официальный статус, а значит, его надёжность.

На лицевой стороне ID-карты расположены:

  • фотография риэлтора (сравните с фото и убедитесь, что перед вами тот же человек, что и на карте);
  • его ФИО;
  • статус члена Гильдии Риэлторов Узбекистана— идентификационный номер члена Гильдии;
  • срок действия карты (обратите внимание, чтобы он не был просрочен);
  • цветовая полоска и логотип Гильдии.

На задней стороне карты расположены дополнительные идентификационные данные её владельца:

  • номер и серия паспорта или ID-карты;
  • персональный номер (ПИНФЛ);
  • если риэлтор работает в риэлторской организации — название этой организации;
  • действующий мобильный номер телефона;
  • адрес постоянного проживания;
  • персональный QR-код риэлтора.

— С какой целью вы разработали и внедрили ID-карты? Можно ведь, например, показать квалификационный сертификат риэлтора?

— Во-первых, это удобно — карта маленькая и её легко брать с собой, у неё лучшие эксплуатационные характеристики. Квалификационный же сертификат риэлтора размера А4, который выдаётся в электронном виде, нужно распечатывать, его неудобно носить с собой — нужно складывать, он быстро затирается.

Во-вторых, квалификационный сертификат довольно легко подделать, поэтому нельзя быть на 100% уверенным в его подлинности и надежности риэлтора. Карта же даёт 100% гарантию того, что риэлтор сертифицирован, является членом Гильдии, несёт полную, в частности, юридическую ответственность за свои действия, гарантирует высокое качество своих услуг, а значит, ему можно доверять.

— Как проверить подлинность ID-карты и убедиться, что её владелец — официальный, сертифицированный риэлтор?

— Здесь всё просто:

  • Оригинальная карта изготовлена из чёрного пластика, поэтому торцы у карты тоже чёрные, а не белые, как у большинства пластиковых карт.
  • Всё содержимое — фото, тексты, QR и др. — имеет выпуклую форму и легко прощупывается пальцами.
  • На лицевой стороне карты, справа от фотографии, вы можете увидеть и прощупать фактуру повторяющегося паттерна из множества квадратов, являющихся продолжением логотипа Гильдии.
  • Обратите внимание на срок действия карты — он не должен быть просроченным.
  • Последнее, и самое главное — QR-код, который ведёт на персональную страницу риэлтора на официальном сайте Гильдии. Отсканируйте QR-код и перейдите по ссылке.

Если риэлтор сертифицированный, откроется персональная страница риэлтора на официальном сайте Гильдии realtorsguild.uz (запомните этот URL и не путайте его — других адресов у Гильдии нет), где вы увидите подробную информацию об этом риэлторе: фотографию, такую же, как на карте, квалификационный сертификат и другую информацию, а также статус — "действующий член Гильдии Риэлторов Узбекистана".

Вот пример: https://realtorsguild.uz/members/1.

Если же вы видите статус "квалификационный сертификат аннулирован", "исключён из членства в Гильдии" или что-то подобное — это означает, что риэлтор потерял официальный статус, но есть вероятность того, что он сможет его восстановить.

Если человек перед вами — несертифицированный риэлтор, работающий нелегально и т.д. или попросту мошенник, то он:

  • не предъявит вам свою ID-карту вообще;
  • QR-код на его карте не откроется;
  • QR-код откроется на каком-то стороннем сайте (URL-адрес в адресной строке вашего браузера будет отличаться от realtorsguild.uz);
  • откроется страница другого риэлтора на сайте Гильдии (должна открыться страница именно того же риэлтора, который на карте, и который перед вами).

Суть этого элемента защиты в том, что создать персональную страницу и разместить информацию о риэлторе на официальном сайте Гильдии может только администрация Гильдии. Это нельзя сделать извне.

Согласно проведенному анализу Департаментом по борьбе с налоговыми, валютными преступлениями и легализацией преступных доходов при Генеральной прокуратуре Республики Узбекистан, у 2,9% риэлторов оказывающих риэлторские услуги есть квалификационные сертификаты. Соответственно 97,1% риэлторов работают незаконно. За 2020-2023 года совершены 18 822 сделки на сумму 3,9 трлн сум лицами, не имеющими абсолютно никаких документов для осуществления риэлторской деятельности. Это в свою очередь приводит к большому риску не только для клиентов, но и для безопасности государства.

— Приведенная вами статистика по квалификационным сертификатам среди риэлторов в Узбекистане действительно впечатляет. 97,1% риэлторов работают незаконно — это тревожная цифра. Как вы считаете, что стоит за таким высоким процентом несертифицированных специалистов?

— Безусловно, это очень серьезная проблема. Нехватка регулирования в данной сфере и отсутствие четкого контроля со стороны государственных органов могут быть одними из основных факторов. Множество людей, не обладая необходимыми знаниями и навыками, пытаются стать риэлторами, что может привести не только к финансовым потерям для клиентов, но и к повышению рисков для государственной безопасности.

— Вы упомянули о правилах внутреннего контроля, которые должны быть внедрены в риэлторских организациях. Каковы конкретные шаги, которые риэлторские организации должны предпринять для соблюдения этих норм?

— В первую очередь, каждая риэлторская организация обязана разработать и утвердить внутренние правила, касающиеся противодействия легализации доходов, полученных преступным путем, а также финансирования терроризма. Эти правила должны включать процесс проверки клиентов, оценку рисков и документирование всех операций. Более того, необходимо назначить ответственного за соблюдение этих норм, что повысит уровень ответственности внутри компании.

— А что вы можете сказать о штрафах за нарушение данных норм? Учитывая, что сумма может достигать 10.200.000 сум, не является ли это слишком мягким наказанием для тех, кто нарушает закон?

— Штрафы, безусловно, могут показаться недостаточными, особенно если учесть серьезность последствий нарушения. Однако важно понимать, что кроме штрафов существуют также репутационные риски. Нарушение законодательства может привести к аннулированию или прекращению квалификационного сертификата риэлтора и соответственно потере доверия со стороны клиентов и, как следствие, запрет на работу риэлтором на рынке недвижимости.

— Мы не можем обойти стороной и вопрос о перспективах профессии риэлтора. Вы отметили, что сектор недвижимости имеет огромный потенциал. Как вы видите будущее этой отрасли в Узбекистане?

— Потенциал действительно колоссальный. Если мы сможем организовать обучение и сертификацию риэлторов, повысить квалификацию специалистов, то в этом случае можно ожидать не только роста количества квалифицированных риэлторов, но и значительного увеличения инвестиций в недвижимость. Это, в свою очередь, создаст возможности для формирования новых бизнесов и, возможно, даже появления долларовых миллиардеров в сфере недвижимости. Открытие новых горизонтов для профессионального роста очень важно, и нужен системный подход к развитию профессии.

— В таком случае, каким образом государство может способствовать развитию этой профессии?

— Государство должно создать благоприятные экономические и юридические условия для профессионалов в области риэлторской деятельности. Это включает в себя как законодательную поддержку, так и инициативы по повышению осведомленности населения о важности работы с сертифицированными риэлторами. Программы по обучению и практическому обучению также должны быть внедрены, чтобы повысить уровень доверия к риэлторам и самим услугам.

— Спасибо вам за информацию и ценные комментарии. Ваши выводы действительно заставляют задуматься о том, как важно повышать стандарты и безопасность в риэлторской сфере.

— Спасибо за возможность обсудить эту важную тему!