В последние годы экономика Узбекистана демонстрирует устойчивый рост. По данным МВФ, в 2024 г. реальный ВВП страны вырос на 6,5%, а в 2025–2026 гг. прогнозируется рост около 5,5–6%. Население страны приближается к 37,7 млн человек (на начало 2024 – 37,5 млн) с приростом почти 0,75 млн в год. Урбанизация пока низкая (около 50% населения проживает в городах) – правительство поставило цель довести её до 60% к 2030 г. Это означает продолжение миграции в крупные города и дефицит жилья. Среднегодовые зарплаты растут двузначными темпами (+18% в 2024 г. по оценкам, реальные доходы на душу выросли более чем на 20%), но доступность жилья остаётся проблемой. При этом в 2017–2024 гг. выдано свыше 478 тыс. ипотечных кредитов на сумму ~84 трлн сумов (остаток – 67,7 трлн сумов, в 7 раз больше, чем в 2017 г.), что свидетельствует о большой потребности и спросе на жильё. Считается, что совокупный спрос на жильё будет превышать предложение из-за естественного прироста, урбанизации и роста доходов.

Динамика цен на недвижимость

Цены на жильё в Узбекистане за последние годы росли опережающими темпами, но в 2023–2024 гг. наблюдается замедление. Так, в 2023 г. стоимость квартир на первичном рынке выросла на 39,6%, а в 2024 г. – всего на 11,4%, на вторичном рынке рост замедлился с 35,1% до 6,3% годовых. При этом динамика по городам разная:

  • Ташкент: средняя цена вторичного жилья в конце 2024 г. составляла около $1 102 за кв.м. Однако в прошлом году вторичное жильё в столице даже немного подешевело (−1,5% в годовом выражении). Огромный рост цен 2020–2022 гг. сменился стабилизацией: сегодня рыночная цена 1-комнатной квартиры в новостройке может начинаться от ~$20–25 тыс., а средняя стоимость «трешки» – порядка $35–40 тыс. Тем не менее Ташкент остаётся самым дорогим городом страны.
  • Самарканд и другие туристические города: спросом пользуются апартаменты в Самарканде и Бухаре. В Самаркандской области в 2023 г. отмечен устойчивый рост цен: новостройки с начала года подорожали на 10–15%. Пятилетняя динамика здесь впечатляет – ещё 5 лет назад квадратный метр стоил примерно 3,5 млн сумов, а сейчас достигает ~7 млн сумов (рост ~100%).
  • Другие области: динамика менее драматична. В Ферганской и Андижанской областях цены за 2024 г. фактически не изменились или немного снизились. Например, по данным ЦБ, в Андижанской области за 9 мес. 2024 г. стоимость жилья упала примерно на 0,8%. В то же время в Бухарской, Самаркандской, Хорезмской областях рост составил около 6–7%. В общем по стране цены на жильё продолжают расти, но уже умеренными темпами: в III квартале 2024 г. сумовой индекс цен на жильё вырос на 15,5% (долларовый индекс +10,5%), тогда как годом ранее темпы были выше 30%.

Доходность аренды жилья

На фоне роста цен одной из ключевых характеристик инвестиционной привлекательности недвижимости является доходность аренды. В Ташкенте текущая валовая доходность от сдачи квартир оценивается примерно в 8–9% годовых. Это превышает доходность долларовых депозитов и близко к средним показателям по СНГ. Например, Центр экономических исследований и реформ (ЦЭИР) сообщает, что в конце 2024 г. средняя арендная ставка в Ташкенте составляла около $8,2 за кв.м в месяц.

  • Согласно IMRI, валовая доходность недвижимости в Ташкенте составляет около 8,8%. В отдельных районах столицы ставки доходности выше – до 10% в Мирободском районе и около 9–9,8% в других центральных районах. Дешёвое жильё на окраинах (например, 1–2-комнатные квартиры в Сергели или Учтепе) даёт несколько более низкую доходность (~8–9% годовых).
  • В туристических городах доходность может быть выше за счёт сезонного спроса и возможностей посуточной аренды, но точные цифры зависят от конкретного объекта.

В качестве примера рассчитаем доходность аренды в Ташкенте: возьмём квартиру 50 м². По данным ИТРЦ, средняя цена такого жилья около $1 102/м² (≈715 млн сум при курсе ~13 000 UZS/$). Средняя арендная ставка – около $8,2/м² (≈4,9 млн сум) в месяц. При таких параметрах годовой доход составит ~$4 920 (≈59 млн сум), то есть доходность примерно 8–9%.

Параметр Сумы Доллары

Цена 50 м² (Ташкент, новостройка)

~715 млн сум

~$55 100

Арендная плата (50 м²)

~4,9 млн сум/мес

~$410/мес

Годовая доходность инвестиций

–

≈9%

Преимущества инвестирования в недвижимость

Инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость традиционно считаются надёжным способом сохранить и приумножить капитал. Среди основных преимуществ:

  • Новостройки: возводимые дома дешевле «вторички» и часто продаются по льготным ценам на старте. Покупка на этапе строительства может дать существенную разницу в цене к моменту сдачи. Застройщики предлагают рассрочку и скидки. Кроме того, государство активно поддерживает строящееся жильё программами субсидирования ипотеки и строительства (например, «7/20/25», «Ипотека — молодая семья» и пр.), что снижает кредитные ставки. Ещё одно преимущество – современные планировки, отделка под ключ и новая инфраструктура в новых районах.
  • Коммерческая недвижимость: офисы, магазины, склады, гостиницы и пр. дают более высокую арендную доходность и долгосрочные договоры. При этом входной порог в коммерцию выше, требуется более глубокий анализ локации и спроса. К плюсам относится диверсификация портфеля и возможность защиты от инфляции при правильном выборе арендаторов.
  • Земельные участки: земля под застройку в пригородных зонах стоит относительно недорого, и её стоимость может расти благодаря инфраструктурным проектам (новые дороги, коммуникации, развитие дачных зон). Инвестиции в землю часто имеют низкую ликвидность и требуют времени, но потенциальная прибыль бывает очень высокой при росте урбанизации. Отдельный сегмент – участки в городах для коммерческого строительства, на них может вырасти ценник при изменении градостроительных планов.

Как получить ипотеку в Узбекистане

Условия покупки недвижимости для иностранцев

Иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость в Узбекистане, однако с рядом ограничений. Согласно законодательству, иностранцу разрешено покупать жильё (квартиру или дом), но не землю. Земельные участки для индивидуального строительства иностранцам можно только арендовать. Кроме того, введены минимальные пороговые суммы: с 1 мая 2022 г. иностранцы могут покупать новые квартиры в Ташкенте и Самарканде стоимостью от $150 тыс. (на этапе строительства) или $180 тыс. (сданное жильё), а в других городах – от $70–85 тыс. по договору строящегося объекта. Приобретённая недвижимость иностранцем не даёт права на получение вида на жительство – для этого существуют отдельные правила и инвестиционные программы.

Для оформления покупки требуется стандартный пакет документов: паспорт, перевод на узбекский, справка об отсутствии задолженностей и т.д. Иностранные покупатели платят такие же налоги на имущество, как и местные (обычно до 1% стоимости в год), а при продаже – налог на доход (в 2024 г. ставка НДФЛ для нерезидентов составила 12% от прибыли). Поиски по запросу «купить квартиру Узбекистан иностранец» показывают, что потенциальные инвесторы интересуются этими нюансами: разрешено ли приобретение жилья без видов на жительство и какие суммы нужно вложить.

Риски инвестирования

Как и любая инвестиция, недвижимость несёт риски. Основные из них:

  • Низкая ликвидность рынка. По сравнению с акциями или валютой, продажа крупного объекта занимает время – от нескольких месяцев до года. Цены могут снижаться в случае экономического спада или переизбытка предложения. Инвестор должен быть готов держать объект длительно.
  • Инфляция и девальвация. В Узбекистане инфляция долгое время держалась выше 8–10% годовых. Например, по итогам 2023 г. годовой рост потребительских цен составил около 8,8%, а за год на 9,7% выросла инфляция продовольственных товаров. Одновременно национальная валюта слабеет: узбекский сум подешевел на ~9,7% в 2023 г. и еще на 4,5% в 2024 г. Дальнейшие прогнозы предполагают ослабление до ~15 000 сум за доллар к 2027 г. Это означает, что доходность в долларах может «съедать» снижение курса: аренда в суммах может оказаться менее выгодной при конвертации в валюту.
  • Правовые риски. Законодательство быстро меняется. Так, в 2022 г. пересмотрены правила покупки иностранцами, в мае 2025 г. принят новый закон о порядке использования земель (установлены чёткие категории использования участков и увеличены штрафы за нарушения). Вкладчику важно отслеживать изменения в законах о земле, острой регистрации и других нормативках, чтобы избежать бюрократических препятствий или неожиданных ограничений.
  • Коммерческие риски и банкротства. При инвестировании в новостройки есть вероятность задержек строительства или банкротства застройщика (хотя такие случаи редки). Инфраструктурные проекты могут затягиваться, а невыполненные социальные обещания (например, строительство дорог, школ) влияют на привлекательность локации.
  • Экономические и политические факторы. Например, политическая нестабильность в соседних странах или изменение глобальных рынков может повлиять на спрос со стороны зарубежных инвесторов (особенно из СНГ).

Прогнозы и перспективы до 2027 года

Спрос на недвижимость Узбекистана продолжит расти. Положительное демографическое сальдо, рост городского населения и стабильный экономический рост (~6% ВВП) будут поддерживать спрос на жильё. Государство объявило масштабные планы: к 2030 г. построить 1 млн квартир, к 2025 г. ввести в строй около 135 тыс. новых квартир (8,1 млн м²). Увеличиваются объёмы ипотечного кредитования (в 2025–2026 гг. из бюджета и банков планируется выделить свыше 20 трлн сумов на льготную ипотеку). Все это означает, что предложение жилья будет расти, что приостановит резкий рост цен. Вместе с тем дефицит качественного жилья в городах будет сохраняться, а широкие меры господдержки (субсидии, программы «Молодая семья», «Улучшение жилищных условий») сделают покупку более доступной.

С точки зрения инвестора, важны инфраструктурные изменения: развитие транспортной сети (метро Ташкента, дороги), строительство индустриальных зон и туристических кластеров (например, в Самаркандской области) повысит привлекательность некоторых районов. Законодательство в сфере недвижимости постепенно либерализуется: уже в 2022–2025 гг. были снижены требования для иностранных инвесторов и упрощено ипотечное кредитование.

В целом, инвестиции в недвижимость Узбекистан ожидаются рентабельными в среднесрочной перспективе: цены на жильё продолжат умеренно расти вместе с экономикой, а государственная поддержка снизит риски. В то же время инвесторам стоит учитывать возможную волатильность курса и необходимость диверсификации. Согласно аналитикам ЦЭИР, при сохранении текущих трендов спрос на аренду и покупку жилья будет лишь укрепляться, а рынок останется интересным для граждан и иностранцев.