2025 год оказался переломным для рынка недвижимости Узбекистана. По данным Центрального банка и профильных исследовательских центров, рынок демонстрировал устойчивую активность, но структура спроса и динамика цен менялись под влиянием экономических факторов, ипотечного рынка и предложения на стороне застройщиков.

Объём сделок и активность рынка

За три квартала 2025 года в Узбекистане было зарегистрировано 229,8 тыс. договоров купли-продажи недвижимости, что на 12,8% больше, чем за тот же период 2024-го. 

Это не просто цифры — это отражение оживления спроса, прежде всего за счёт ипотечного рынка. По итогам третьего квартала объём ипотечных кредитов достиг 5,6 трлн сумов, увеличившись почти на 15% год к году. 

Строительная активность также оставалась высокой. Объём строительных работ вырос на 14,2%, а 11,1 млн м² жилья было введено в эксплуатацию, что на 2,4% больше, чем годом ранее. 

Цены на жильё: региональная динамика и сегменты

Ценовая динамика в 2025 году была разной и это, пожалуй, ключевая характеристика рынка.

В среднем по стране вторичный рынок показал рост в пределах 4-4,6% год к году. Формально цены продолжили расти, но важно другое: рынок заметно остыл. По сравнению с предыдущим годом темпы подорожания снизились, а сделки всё чаще проходили без ажиотажа и ценовых скачков.

Ташкент в этом смысле выбивается из общей картины. В столице цены на вторичное жильё скорректировались вниз — на 1,7-2,3% в зависимости от района. Это не обвал, а скорее признак насыщения рынка. Предложение выросло, покупатель стал требовательнее, и продавцам пришлось идти на уступки.

При этом в ряде регионов динамика была противоположной. Наиболее заметный рост показали:

  • Сурхандарьинская область — около 17%,
  • Джизак — в диапазоне 14-15%,
  • Сырдарьинская область — 10-15%.

Такой разрыв в цифрах говорит о смещении реального спроса за пределы столицы. Покупатели всё чаще ориентировались на регионы с более доступными ценами и понятной логикой роста. В приоритете был вторичный рынок — жильё с готовыми коммуникациями, оформленными документами и без строительных рисков.

Ипотека и доступность жилья

Ипотека в 2025 году стала одним из ключевых факторов, который удерживал рынок от более глубокой коррекции.

Во втором квартале, особенно весной, ипотечная активность заметно оживилась. Количество сделок с привлечением кредита росло стабильно, без резких всплесков, но уверенно. При этом средний остаток по ипотечным займам увеличился примерно на 17% в годовом выражении, что говорит не только о росте числа заёмщиков, но и о более крупных чеках сделок.

Важно и другое. Даже на фоне локального роста цен индикатор доступности жилья начал выглядеть лучше. Соотношение стоимости квартиры к доходам домохозяйств постепенно снижалось за счёт роста средних зарплат. Проще говоря, жильё не стало массово дешевле, но стало чуть более «подъёмным» для части покупателей.

В итоге ипотечное кредитование сыграло роль стабилизатора. Оно поддержало спрос в сегментах эконом и комфорт-класса, где решение о покупке чаще всего напрямую зависит от условий финансирования, а не от инвестиционных ожиданий.

Предложение и строительство

В части предложения 2025 год прошёл под знаком наращивания объёмов, но без прежней гонки.

По итогам года в эксплуатацию было введено около 11,1 млн м² жилья, что выше показателей предыдущего года. Однако структура ввода изменилась. Основной вклад снова дал сектор индивидуального жилищного строительства — частные дома вводились быстрее и стабильнее.

Многоквартирные проекты, напротив, выходили на рынок осторожнее. В ряде случаев застройщики сдвигали сроки ввода, пересматривали этапность или замедляли темпы строительства, подстраиваясь под спрос и требования по финансированию.

При этом в отдельных регионах предложение росло особенно активно. Там, где на рынок одновременно выходило несколько проектов, усиливалась конкуренция между застройщиками. Это сдерживало рост цен и формировало более сбалансированную рыночную среду — без резких перекосов в сторону продавца.

Аренда и вторичный рынок

Если смотреть на ситуацию без эмоций, рынок аренды и вторичного жилья в 2025 году был одним из самых устойчивых сегментов всей недвижимости.

В Ташкенте аренда уверенно держалась на высоких уровнях. К началу осени средняя ставка составляла около $8,5 за м², а месячный рост доходил до 6-6,5%. Это не про перегрев, а про концентрацию спроса: в город одновременно влиял сезон деловой активности, приток специалистов и ограниченное предложение качественных квартир.

В центральных районах столицы ставки стабильно находились выше среднего — до $10,5-10,6 за м². Здесь рынок фактически живёт по своим правилам: арендаторы платят не за метры, а за локацию, транспортную доступность и готовую инфраструктуру.

Важно отметить, что рост аренды не носил взрывного характера. Он был точечным и в основном затрагивал ликвидные объекты — небольшие квартиры с понятной планировкой и нормальным состоянием. Жильё с завышенными ожиданиями по цене, наоборот, всё чаще простаивало.

В целом аренда в 2025 году оставалась рабочей альтернативой покупке. Для части спроса, особенно среди мобильных специалистов и временных резидентов, она стала осознанным выбором, а не вынужденной мерой. Именно это и удерживало сегмент в стабильном, предсказуемом состоянии.

Региональные особенности и тренды

Одна из ключевых особенностей рынка в 2025 году — отчётливо выраженная региональная асимметрия.

Наибольшая ценовая и сделочная активность сместилась в регионы. Джизакская, Сурхандарьинская и Сырдарьинская области показали более высокие темпы роста, чем средние по стране. Здесь рынок ещё не насыщен, база цен ниже, а любое расширение спроса быстрее отражается в статистике. Плюс сработал фактор локальных инвестиций и инфраструктурных проектов, которые усилили интерес к жилью именно в этих зонах.

Ташкент на этом фоне выглядел иначе. Столичный рынок в 2025 году вошёл в фазу стабилизации. Предложение расширилось, покупатель стал рациональнее, а спекулятивный спрос заметно ослаб. Давление на цены сохранялось, но уже не за счёт ожиданий быстрого роста, а исходя из реальной платежеспособности населения.

По сути, жильё в столице постепенно перестаёт быть инструментом быстрой переоценки. Рынок всё больше опирается на фундаментальный спрос — тех, кто покупает для жизни, а не для перепродажи. Для зрелого рынка это нормальный и, скорее, здоровый сигнал.

Что дал 2025 год рынку недвижимости Узбекистана

2025 год вряд ли запомнится резкими ценовыми движениями, но именно это и делает его показательным для рынка.

Объём сделок вырос ощутимо, при этом основным источником спроса стала ипотека. Покупка жилья всё чаще происходила не на эмоциях, а в рамках рассчитанной финансовой модели. Это снизило волатильность и сделало рынок более предсказуемым.

Цены продолжили расти, но без перегрева. Средние показатели скрывают усиливающиеся региональные различия: там, где база была низкой и спрос формировался заново, рост оказался выше; в насыщенных локациях рынок перешёл в режим балансировки.

Со стороны предложения рынок тоже выглядел устойчиво. Объёмы ввода жилья увеличились, а строительный сектор не только поддерживал экономическую активность, но и сглаживал дефицит, который ранее подталкивал цены вверх.

В совокупности это говорит о переходе рынка недвижимости Узбекистана в более зрелую фазу. Покупатели стали осторожнее и рациональнее, инвесторы — требовательнее к качеству проектов и юридической чистоте. И, пожалуй, именно эта смена поведения участников стала главным итогом 2025 года.