Рынок недвижимости в Узбекистане возник в начале 1990-х годов. За это время его неоднократно пытались регламентировать. О том, удалось ли это сделать,  корреспондент Realting.uz говорил с исполнительным директором Ассоциации риелторских организаций Абдумаликом Ганиевичем Алиевым.

Современное состояние рынка недвижимости Узбекистана

Одна из проблем современного рынка недвижимости Узбекистана – его неорганизованность. риелторы в беседах не раз упоминали, что многие их коллеги не имеют должного уровня профессионализма, есть много новичков, которым еще надо учиться проводить сделки, есть недобросовестные посредники, черные маклеры. Упорядочить эту стихию почти невозможно, однако государство последовательно принимает меры в данном направлении.

 Так, в 2010 году был принят Закон «О риелторской деятельности», а в 2021-м – Закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Узбекистан в связи с принятием Закона Республики Узбекистан «О лицензировании, разрешительных и уведомительных процедурах». В статье 51 этого Закона, в частности, говорится: «Профессиональные общественные объединения в области риелторской деятельности являются негосударственными некоммерческими организациями, основанными на членстве не менее пятидесяти риелторских организаций и риелторов, действующими в целях содействия повышению и поддержанию профессионального уровня риелторов, защиты их профессиональных интересов, в том числе в судах».

Мы задались вопросом: помогло ли создание профессиональных организаций упорядочить рынок недвижимости?

Выяснилось, что многие риелторы не осведомлены о существовании общественных профессиональных объединений. Они общаются с коллегами в телеграмм-каналах. Скидывают туда информацию, делятся новостями, обсуждают вопросы купли-продажи и аренды квартир, предупреждают о черных маклерах. Такой формат им удобен. По мнению специалистов по недвижимости, не все риелторы хотят вступать в сообщества, потому что тогда деятельность тех, кто относится к работе недостаточно профессионально и порой недобросовестно, станет максимально прозрачной, а это не в их интересах.

В поисках ответов мы обратились к исполнительному директору Ассоциации риелторов Узбекистана Абдумалику Ганиевичу Алиеву.

– Наверное, нужно начать с истории рынка недвижимости Узбекистана, его становления? Расскажите немного об этом.

– Отечественный рынок недвижимости начал формироваться в начале 1990-х годов, когда государство объявило о приватизации имущества. Государственные квартиры и коттеджи, которые выдавали своим работникам заводы, фабрики, общественные организации, госструктуры, а также коммерческая недвижимость – помещения для магазинов, кафе были переданы людям в частную собственность. Появилось понимание того, что есть недвижимость в Узбекистане, которая принадлежит гражданину. А значит, этой недвижимостью можно распоряжаться: продавать, покупать или сдавать в аренду. Именно это вызвало формирование нового направления – посреднических услуг, а тех, кто их предоставлял, стали называть маклерами. В итоге стихийно создался рынок, на котором работали неорганизованные «специалисты», часто преследующие личные интересы. Так продолжалось вплоть до 2010 года – именно тогда возникла острая необходимость упорядочить предоставление маклерских услуг. В связи с этим 22 декабря 2010 года был принят Закон Республики Узбекистан «О риелторской деятельности», который вступил в силу в июне 2011 года. Так впервые появилось понятие «риелтор».

В 2012 году в соответствии со ст. 24. «Объединения риелторских организаций и риелторов» Закона, который предусматривал совершенствование данной деятельности, образовалась Ассоциация риелторских организаций. риелторы, принимая требования государства, стали создавать агентства недвижимости. Ассоциация оказывала и продолжает оказывать им всемерную помощь. Одна из главных ее задач – защита прав и интересов риелторов. Ассоциация является мостиком между уполномоченными государственными органами: Агентством по управлению государственными активами, Кабинетом Министров, налоговым комитетом, прокуратурой и риелторами.

Квалификационный сертификат – агентство недвижимости – Ассоциация

– Что нужно для того, чтобы открыть агентство недвижимости?

– Основное требование к деятельности на рынке недвижимости – иметь квалификационный сертификат. Для его получения в первую очередь необходимо пройти обучение в образовательном центре, а затем, имея на руках свидетельство об окончании курсов, сдать экзамен в Агентстве по управлению госактивами. Без квалификационного сертификата риелтор не имеет права работать.

В целях развития и совершенствования риелторской деятельности созданы образовательные центры, учебную программу которых в обязательном порядке утверждают Департамент по координации оценочной и риелторской деятельности Агентства по управлению государственными активами и профессиональные общественные объединения. Обучение проводится в четырех учебных заведениях, расположенных в Ташкенте, Самарканде, Фергане и Нукусе.

В центрах дается много полезной информации, в частности по законодательству республики Узбекистан; о том, как работают государственные организации, например, налоговая и кадастровая службы; техника продаж, преподаются основы психологии. риелторы должны быть хорошими психологами, уметь подобрать нужные слова, воздействовать на человека, убедить в том, что ему нужно арендовать или приобрести недвижимость.

Отучившись и получив сертификат, необходимо обратиться в Единое окно, предоставить свой устав, перечень документов и получить регистрационное удостоверение. Уже после этого идти в налоговый комитет, зарегистрироваться, открыть в банке расчетный счет. Для вступления в Ассоциацию необходимо подать заявление, заполнить анкету и прикрепить к ней копии документов: квалификационные сертификаты сотрудников, Гувохнома, устав организации, страховой полис гражданской ответственности. Только при наличии всех перечисленных документов риелторская организация или риелтор, смогут войти в состав Ассоциации.

Если риелтор не учился, не получил сертификат, то не имеет права открывать агентство недвижимости. А если открыл агентство, то должен войти в Ассоциацию.

– Какие виды услуг предоставляют риелторы и агентства по  недвижимости?

– Основные направления деятельности этих специалистов: предоставление информационно-консультационных и посреднических услуг, доверительное управление (передача активов доверенному лицу для распоряжения ими) и организация торгов.

Они также могут занимать оформлением наследства: собирают справки, выписки, договоры, готовят пакет документов. 

IT-технологии развивают рынок недвижимости

– Что вы можете сказать о внедрении инновационных технологий в сферу?

– Большим подспорьем в упорядочении рынка недвижимости может стать МЛС. МЛС – это система взаимодействия участников рынка, действующих через электронные базы данных. Агентства недвижимости заинтересованы в быстрой продаже или аренде своих объектов, поэтому привлекают коллег к сотрудничеству в поиске покупателя или арендатора в счет своей комиссии.

Благодаря системе мультилистинга риелторы смогут иметь свободный доступ к предложениям всех агентств, участвующих в МЛС. Система дает возможность получать полноценную информацию об объекте недвижимости: как и из чего построен, какая имеется документация, соответствие техническим стандартам и так далее. Она облегчает работу, делает ее прозрачной, что очень важно в наше время.

Сегодня многие иностранные партнеры работают в формате МЛС. Они проявляют большой интерес к узбекистанскому рынку недвижимости. Американская RE/MAX – одна из ведущих риелторских компаний в мире, имеющая представительство в 60 государствах, недавно открыла свой офис в Узбекистане. В нашем рынке заинтересованы российские и казахстанские компании, так как у нас ведется бурное строительство, развивается туризм. Ассоциация риелторских организаций помогает им сориентироваться, уточняет, в каких направлениях они могут более эффективно действовать, например, аренда для туристов, гостей, командировочных.

– Насколько совершенен действующий Закон о риелторской деятельности?

– Жизнь идет вперед, многое меняется, надо учитывать современные реалии. В нашей деятельности был небольшой спад во время пандемии. Многие риелторские организации закрылись, экономическое состояние агентств недвижимости пошатнулось. В 2022-23 годах пришлось все заново пересмотреть, провести ревизию, буквально начать работу заново. Меняется ситуация на рынке недвижимости.

Образно говоря, на пятки риелторам стали наступать и самозанятые, и черные маклеры.  Постановление Президента РУз № 366 от 30 августа 2022 года предусматривает допуск самозанятых лиц к риелторской деятельности в качестве «оказывающих содействие в подборе объектов недвижимости для аренды…». Однако на сегодняшний день, ссылаясь на закон, они оказывают все риелторские услуги: и посреднические, и информационно-консультационные. При этом риелтор обучается, получает сертификат, открывает счет в банке, находит помещение, платит за аренду, налоги, зарплату работникам, вносит членские взносы и с каждой сделки перечисляет налог государству. А самозанятый никаких налогов с купли-продажи не платит – все складывает в карман. Только 1 БРВ в качестве налога один раз в год. Получается, что самозанятому – прибыль, а государству – убыток.

Вот и подумает риелтор: зачем ему столько головной боли, если можно работать, не напрягаясь, не вкладываясь, и главное – ничего не нарушая. 

Для того, чтобы навести порядок на рынке недвижимости, нужно регламентировать деятельность самозанятых и застройщиков, предоставить определенные льготы агентствам, ослабить контроль над ними со стороны государственных структур, снизить налоги, и в то же время ужесточить меры к тем участникам рынка, которые нарушают установленные нормы. Все это должно быть прописано в законе о риелторской деятельности. Новая редакция которого сейчас разрабатывается.

Ассоциация активно участвует в подготовке проекта нового закона. Уже было разработано несколько его вариантов, но ни один пока не вынесен на обсуждение общественности. Остается только надеяться, что новая редакция закона о риелторской деятельности все же появится и учтет все проблемные моменты, которые мешают развитию риелторской деятельности. Этому будут рады и риелторы, и застройщики, и простые люди, которые хотят покупать и продавать недвижимость безопасно.