Каждый год я слышу один и тот же вопрос:

«Сейчас вообще есть смысл покупать недвижимость или рынок уже перегрет?»

Чтобы ответить на этот вопрос, я решил разобрать ситуацию на рынке Ташкента по состоянию на 2026 год и посмотреть, что происходит с ценами, спросом, арендой и перспективами различных районов.

И картина получается довольно интересной.

Главная тенденция 2026 года

На рынке всё сильнее ощущается дефицит качественных и ликвидных объектов в центральных районах города.

При этом одновременно мы наблюдаем огромное количество новых жилых комплексов на периферии и в активно развивающихся локациях.

Если посмотреть на результаты 2025 года и данные за первый квартал 2026 года, становится очевидно: цены продолжают расти практически по всему городу.

Но растут они очень неравномерно.

В центральных и приближенных к центру районах рост значительно опережает окраины. В некоторых удалённых районах увеличение стоимости составляет всего 2–3% в год, что фактически находится на уровне инфляции.

В результате разрыв между дорогими и бюджетными районами продолжает увеличиваться.

Сегодня стоимость квадратного метра в самых дорогих локациях Ташкента уже почти в четыре раза превышает стоимость квадрата в самых дешёвых районах города.

И этот разрыв пока не сокращается.

Средняя стоимость недвижимости в Ташкенте

На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра по городу составляет:

1 644 $ за м²

При этом:

* минимальная средняя стоимость — 844–866 $ за м²
* максимальная средняя стоимость — 3 329 $ за м²

Разница впечатляющая и ещё раз подтверждает, что говорить о рынке Ташкента как о едином рынке уже нельзя.

Сегодня это несколько разных рынков внутри одного города.

География цен:

Мирабадский район

Средняя цена: 2 215 $/м²

Медианная цена: 1 791 $/м²

Мирабад остаётся самым дорогим районом города.

И это неудивительно.

Здесь сосредоточены бизнес-центры, дипломатические представительства, премиальные жилые комплексы, рестораны, гостиницы и одна из лучших транспортных инфраструктур города.

В новых премиальных проектах стоимость квадратного метра уже давно перевалила за отметку 3 000 долларов.

При этом свободной земли становится всё меньше.

А когда предложение ограничено, а спрос сохраняется высоким, цены получают дополнительный стимул для роста.

Яккасарайский район

Средняя цена: 1 961 $/м²

Медианная цена: 1 684 $/м²

Яккасарай уверенно закрепился в премиальном сегменте.

Район активно развивается: появляются новые жилые комплексы, бизнес-центры, дороги и коммерческая инфраструктура.

Дополнительным преимуществом остаётся близость к аэропорту и центральной части города.

Шайхантахурский район

Средняя цена: 1 894 $/м²

Медианная цена: 1 545 $/м²

Один из самых исторически значимых районов города.

Высокий спрос здесь поддерживается удачным расположением, развитой инфраструктурой и ограниченным количеством качественных объектов.

Мирзо-Улугбекский район

Средняя цена: 1 781 $/м²

Медианная цена: 1 659 $/м²

Один из самых сильных районов по совокупности факторов.

Развитая инфраструктура, близость к паркам, торговым объектам и удобным транспортным развязкам делают его привлекательным как для проживания, так и для инвестиций.

Но есть ещё один фактор, который часто недооценивают.

Близость к предгорной части города влияет на качество воздуха, температуру и естественную циркуляцию воздушных потоков.

И многие покупатели готовы за это платить.

Юнусабадский район

Средняя цена: 1 762 $/м²

Медианная цена: 1 521 $/м²

Юнусабад остаётся одним из самых популярных районов для семейного проживания.

Хорошие школы, большое количество детских садов, зелёные зоны и сформированная инфраструктура делают этот район стабильно востребованным уже несколько десятилетий.

Чиланзарский район

Средняя цена: 1 744 $/м²

Медианная цена: 1 579 $/м²

Один из самых активных рынков города.

Здесь одновременно присутствуют высокий спрос и большое предложение.

Поэтому сделки проходят быстрее, чем во многих других районах.

Чиланзар давно превратился в отдельную экосистему внутри Ташкента со своей инфраструктурой и постоянным потоком покупателей.

Яшнабадский район

Средняя цена: 1 473 $/м²

Медианная цена: 1 421 $/м²

На мой взгляд, это один из самых интересных районов для наблюдения в ближайшие годы.

О причинах поговорим отдельно ниже.

Бюджетный сегмент

К нему можно отнести:

* Алмазарский район — 1 185 $
* Учтепинский район — 1 126 $
* Сергелийский район — 1 035 $
* Янгихаётский район — 862 $
* Бектемирский район — 844 $

Именно здесь сегодня можно найти наиболее доступное жильё.

Однако низкая цена не всегда означает хорошую инвестицию.

Во многих случаях ликвидность таких объектов заметно ниже, а срок экспозиции при продаже значительно выше.

Новостройки против вторичного рынка

Покупка на этапе котлована по-прежнему позволяет зайти в проект на 25–40% дешевле, чем после завершения строительства.

Но вместе с потенциальной прибылью инвестор получает и дополнительные риски:

* перенос сроков сдачи;
* задержки с кадастром;
* недостроенную инфраструктуру;
* технические проблемы после ввода объекта в эксплуатацию.

Также стоит учитывать разницу между квартирой в коробке и готовым ремонтом.

В среднем качественный ремонт добавляет к стоимости недвижимости от 200 до 400 долларов за квадратный метр.

Почему вторичный рынок начал отставать

В 2026 году особенно заметно замедление старого фонда.

Средний рост цен на вторичное жильё составил около 5,9%, тогда как новостройки показали рост примерно 14,2%.

Причина очевидна.

Современные жилые комплексы предлагают более высокий уровень комфорта, инфраструктуры и привлекательности для арендаторов.

Тем не менее вторичный рынок остаётся востребованным благодаря одному важному преимуществу — наличию кадастра и большей уверенности покупателей в юридической чистоте сделки.

Арендный рынок Ташкента

Средняя стоимость аренды квартир по районам выглядит следующим образом:

* Мирабад — 1 090 $
* Яккасарай — 900 $
* Мирзо-Улугбек — 570 $
* Юнусабад — 480 $
* Яшнабад — 440 $
* Чиланзар — 420 $
* Сергели — 290 $
* Янгихаёт — 250 $
* Бектемир — 210 $

Если говорить о доходности от аренды, то в среднем она составляет:
Центральные районы: 6–8% годовых
Средние районы: 5–7% годовых

Но здесь важно понимать одну вещь.

Средняя цена по району часто вводит людей в заблуждение.

Аренда квартиры на Дархане и аренда квартиры на ТТЗ — это совершенно разные рынки, несмотря на то что формально они находятся в одном районе.

Поэтому локация внутри района зачастую важнее самого названия района.

Район с наибольшим потенциалом на ближайшие годы

Если говорить о перспективах ближайших трёх лет, мой взгляд прикован к Яшнабадскому району.

Сегодня он остаётся одним из самых недооценённых районов города.

Здесь активно строятся новые жилые комплексы, развивается инфраструктура и постепенно растёт стоимость квадратного метра.

Но главный фактор находится даже не внутри района.

Яшнабад непосредственно прилегает к территории будущего Нового Ташкента. Да, реализация проекта рассчитана до 2050 года.
Но рынок недвижимости всегда реагирует на ожидания раньше, чем на фактические изменения.

Именно поэтому инвесторы уже сейчас начинают рассматривать недвижимость и земельные участки в прилегающих локациях.

История показывает, что самые большие деньги на недвижимости зарабатываются не тогда, когда район уже стал популярным, а тогда, когда большинство ещё не замечает его потенциал.

Итог

2026 год показывает нам очень интересную картину.

Ташкент продолжает расти, но растёт неравномерно.

Центральные районы становятся ещё дороже, дефицит качественных объектов усиливается, новостройки продолжают обгонять вторичный рынок, а внимание инвесторов постепенно смещается в сторону перспективных развивающихся локаций.

Именно поэтому сегодня важно смотреть не только на текущую цену квадратного метра. Важно понимать, что будет происходить с районом через 5–10 лет.

Потому что цифры не обманут.