В 2025 году рынок недвижимости Узбекистана демонстрирует признаки охлаждения: после периода активного роста в 2021–2023 гг. наметилось снижение спроса в ряде регионов, что повлияло на стоимость недвижимости. 

Насыщение ранее отложенного спроса, замедление ипотечного кредитования и активное увеличение предложения нового жилья – основные причины корректировки цен. Аналитики отмечают, что более медленные темпы выдачи ипотек, высокий объём строительства стали факторами, сдерживающими рост цен в 2024 году. Тем не менее, фундаментальные факторы остаются позитивными: экономический рост, урбанизация и естественный прирост населения обеспечивают долгосрочный интерес к жилью. Например, уровень обеспеченности жильём по стране постепенно растёт , но около 24% семей всё ещё не имеют собственного жилья. Это означает, что спрос на покупку квартир в Узбекистане в среднесрочной перспективе будет поддержан за счёт демографии и роста доходов. Таким образом, тема того, где дешевеет жильё в Узбекистане, актуальна: рынок переживает редкий период ценовой передышки, когда у покупателей появляется шанс найти сравнительно дешёвое жильё в Узбекистане в привлекательных районах.

Стабилизация после бурного роста

С 2019 по 2023 год цены на жильё в Узбекистане выросли почти вдвое. В Ташкенте «квадрат» стоил $600 в 2019 году и достигал $1 125 к концу 2023-го. Однако к 2024 году рост замедлился — в среднем +6,2%, а уже в начале 2025 года в отдельных районах столицы цены снизились на 5-9%.

Причины: насыщение рынка новостроек, спад инвестиционного спроса, замедление ипотечного кредитования. Эти факторы повлияли в первую очередь на столицу — крупнейший и самый дорогой рынок жилья страны.

Где дешевеет жильё в Узбекистане: лидеры падения

Сильнее всего цены снизились в Ташкенте — в среднем на 5,7% за год. Особенно подешевели квартиры в:

  • Мирабадском районе (–8%): раньше престижная локация, сейчас — рынок переполнен предложением. Сейчас в этом районе можно купить квартиру дешевле на 10–15% по сравнению с пиковыми ценами 2022 года.
  • Чиланзарском (–8,7%): спальный район с доступным старым фондом, предложение превышает спрос. Старый фонд предлагает жильё по цене от $500/м².
  • Яшнабадском (–7,5%): активная застройка привела к перегреву, сейчас предложения превышают спрос — и это снижает цены.

Это особенно примечательно, поскольку эти районы ранее считались стабильными или даже престижными. Причины — насыщение рынка, снижение инвестспроса, рост предложения в новостройках и общий спад активности: в 2024 году количество сделок в столице упало почти на 9% год к году.

Хотя официально снижение цен вне Ташкента не зафиксировано, в некоторых областях заметен спад активности:

  • Бухара, Наманган, Ташкентская область: в III квартале 2024 года число сделок сократилось на 19–26% по сравнению с 2023 г.
  • Наманган: после бурного роста цен в 2021 году (+30%) последовала стагнация. Сейчас жильё доступнее относительно доходов.
  • Ташкентская область: в пригородах столицы — избыток нового жилья, что вынуждает застройщиков идти на скидки и акции.
Регион Цена за м², $ Динамика
Ташкент (город) 1 100 –2,3%
Самаркандская область ~750 +10%
Ташкентская область ~660 Стагнация
Каракалпакстан ~327 Самое дешёвое

Советы для покупателей

Выбирая дешёвые квартиры в Узбекистане, обратите внимание на следующие аспекты:

  • Анализируйте причины удешевления района. Если цены снизились из-за временного фактора (например, всплеск предложения новостроек или краткосрочный отток населения), то велика вероятность, что в среднесрочной перспективе рынок там отскочит. Покупка в таком районе может оказаться выгодной инвестицией: вы берёте актив на «дне» цен. Однако если район дешевеет по фундаментальным причинам – отток людей из-за отсутствия работы, экологические проблемы, износ жилья – то снижение цен может продолжиться, и инвестиции в недвижимость там будут более рискованными. 
  • Сравнивайте стоимость и качество. Понижение цены в дорогом районе может вывести его в лидеры по соотношению «цена/качество».
  • Учитывайте перспективы развития района. Низкая цена может скрывать высокий потенциал. Если в районе планируется новая линия метро, строительство крупных торговых или деловых центров, кампусов университетов и т.д., то сегодняшнее снижение цен – временное явление. Покупка в таком месте даёт двойную выгоду: скидку сейчас и рост стоимости в будущем.
  • Тщательно проверяйте документы и застройщиков. В период рыночной слабости некоторые недобросовестные продавцы могут демпинговать цены на проблемные объекты – например, жильё с неопределённым статусом или новостройку с задержками сдачи. Видя очень низкую цену, убедитесь, что с юридической точки зрения всё чисто. Запросите выписку из реестра, историю квартиры. Если это новостройка, изучите репутацию застройщика, стадию строительства, подключение коммуникаций. Дешёвые квартиры в Узбекистане могут встретиться и на рынке новостроек – особенно если проект задерживается и девелопер нуждается в средствах.
  • Оценивайте потенциальный доход, если берёте для инвестиций. Если цель – вложение и сдача в аренду, просчитывайте, как изменение цен повлияло на окупаемость.
  • Не торопитесь – но действуйте, когда готовы. Ситуация на рынке сейчас на стороне покупателя: выбор увеличился, цены стабилизировались, а продавцы готовы к переговорам. Воспользуйтесь этим – ведите переговоры о скидке, просите бонусы (ремонт, рассрочку и т.д.). Одновременно не затягивайте слишком долго: как показывают мировые тренды, коррекции на рынке недвижимости могут быть краткосрочными.
  • Наконец, универсальный совет – консультируйтесь с экспертами. Профессиональные риэлторы и аналитики рынка обладают актуальной информацией о том, где сейчас самые большие скидки, какие застройщики проводят акции, каковы перспективы того или иного района. Используйте их знания, но и проверяйте данные самостоятельно, опираясь на официальные источники и отчёты (например, обзоры CERR и Центробанка). 

Рынок жилья в Узбекистане переживает любопытный момент: после нескольких лет неуклонного роста цен наступила фаза относительной стабилизации, а кое-где – и снижения цен. Для покупателей это время возможностей: можно купить квартиру в Узбекистане на более привлекательных условиях, выбрав как раз те локации, которые ранее казались переоценёнными.

В то же время, инвестиционные риски никуда не делись. Не все регионы и районы одинаково перспективны, и снижение цены – не всегда повод к покупке, иногда это сигнал насторожиться. Мы советуем тщательно анализировать причины удешевления и состояние района перед вложением средств. Правильный выбор сейчас может принести двойную выгоду: экономию на входе и рост стоимости актива в будущем, поскольку в долгосрочном плане факторы спроса в стране позитивны. Согласно прогнозам и демографическим трендам, рынок недвижимости Узбекистана в ближайшие годы сохранит устойчивость: ожидается, что общее превышение спроса на жильё над предложением сохранится, а значит, после периода передышки возможен новый виток роста цен.

Таким образом, текущая ситуация – это не признак кризиса, а скорее здоровая коррекция и перераспределение спроса. Она открывает окно возможностей как для молодых семей, ищущих дешёвое жильё в Узбекистане, так и для инвесторов, охотящихся за выгодными активами. Главное – подходить к покупке взвешенно, опираясь на данные и советы экспертов, и тогда приобретение недвижимости в период снижения цен может стать успешной стратегией. 

В заключение подчеркнём: рынок жилья цикличен, и сегодняшние «низкие» цены завтра могут снова пойти вверх. Поэтому заинтересованным сторонам – покупателям, инвесторам – стоит держать руку на пульсе и быть готовыми действовать, когда условия наилучшие. Сейчас именно такой момент для тех, кто искал ответа на вопрос: где и как найти выгодное предложение на узбекском рынке жилья. Используйте его с умом, и ваше решение станет частью вашей успешной финансовой истории.