Коммерческая недвижимость Ташкента продолжает привлекать инвесторов и предпринимателей благодаря стабильному спросу и активному развитию города. По оценкам аналитиков, в 2025 году в Ташкенте ожидается ввод новых площадей порядка 137,3 тыс. м² офисов и 89 тыс. м² торговых форматов. В 2024 году общая площадь офисных помещений Ташкента составила порядка 520 тыс. м², а форматных торговых площадей – около 478,5 тыс. м² (GLA), что на 73% больше, чем годом ранее. Ключевым событием стал запуск ТРЦ Tashkent City Mall (200 тыс. м²). Рост предложения обусловлен притоком инвестиций и расширением спроса на качественные коммерческие объекты. Ожидается, что усиление конкуренции приведёт к более выгодным условиям для арендаторов – снижению базовых ставок и гибкости контрактов.

Арендные ставки и цены продажи

Офисные помещения

По итогам 2024 года средняя ставка аренды в сегменте офисов класса A/A+ составляла порядка $32–34/м² в месяц (без НДС), а класс B/B+ – около $24/м². При этом вакантность помещений класса A достигла ~58% из-за ввода новых башен в Ташкент-Сити. Предлагаются современные бизнес-центры с высококачественной отделкой – именно в них сейчас отмечается дефицит предложения. В сегменте B спрос также стабилен, при этом рост объемов ввода и смена классификации ряда объектов привели к росту средней ставки до $24/m² (без НДС). Владельцы офисов сейчас стремятся ускорить заселение – многие помещения сдаются в аренду уже с готовым ремонтом.

Street-retail (магазины на 1-х этажах) 

Магазины и кафе на оживлённых улицах Ташкента демонстрируют рост арендных ставок. Популярные локации, такие как ул. Тараса Шевченко (район Мирабад), показывают ставки до $31,2/м², что на 23% выше прошлогодних значений. На ул. Шота Руставели (Яккасарай) средняя аренда около $24/м², что тоже выше уровня 2023 г. в среднем на 8%. В квартале Ц-1 (Чиланзар) ставки варьируются от $17 до $35/м² (среднее $25), а на ул. Шахрисабз (Мирзо-Улугбек) – около $26,5/м². В целом средняя ставка по выборке центральных стрит-ритейл локаций составляет ~$26–28/м².

Торговые центры

Объём современных ТРЦ в столице быстро растёт – к 2024 г. почти половина площадей появилась за счёт одного лишь Tashkent City Mall. Средний диапазон аренды в торговых центрах Ташкента остаётся широким – $15–70/м² в месяц. Ставка зависит от уровня ТРЦ, его локации и расположения торговой площади внутри центра. Например, крупные площади у входа или главных коридорах в элитных ТРЦ сдаются по верхнему диапазону тарифа.

Коворкинги и гибкие офисы

Рынок гибких пространств активно растёт. Сейчас в Ташкенте функционируют более 13 коворкингов, и уже практически нет свободных мест (уровень вакантности близок к 0%). Ожидается, что популярность коворкингов и офисов гибкого формата продолжит расти за счёт IT-компаний и e-commerce компаний, которые ценят мобильность и оптимизацию затрат. Ставки аренды в коворкингах зачастую сравнимы со ставками класса B, но у арендодателей выше риски простоя.

Тип недвижимости

Средняя ставка аренды (USD/м²/мес)
Офисы (класс A/A+) 32–34 (без НДС)
Офисы (класс B/B+) ≈24 (без НДС)
Street-retail (центральные) 24–31 (минимум $17, максимум $31)
Торговые центры (ТРЦ) 15–70

Примечание: в приведённых ставках учёт НДС может быть не включён. Для больших площадей возможны пониженные цены.

Коммерческая недвижимость Ташкента

Сравнение цен по районам Ташкента

Центральные районы Ташкента (Мирабад, Яккасарай) традиционно обладают самыми высокими ставками аренды и ценами продажи. Так, на улицах центральной части города (например, Т. Шевченко) торговые ставки достигают 30+ $. Здесь же расположены лучшие офисные комплексы (бизнес-центры в ЦДО), где аренда класса A может превышать $30/m². В северных и восточных районах (Юнусабад, Мирзо-Улугбек) ставки несколько ниже – порядка $20–25/m² для офиса и $25–27 для стрит-ритейла (улица Шахрисабз – $26,5/m²). На периферии (Шайхантахур, Чиланзар) цены ещё ниже – от $15/m².

При покупке или аренде помещений в различных районах следует учитывать транспортную доступность и «приток» посетителей. Например, локации рядом с метро, крупными магистралями или Ташкент-Сити считаются наиболее привлекательными для арендаторов и обеспечивают более высокую доходность.

Доходность и окупаемость

Доходность коммерческой недвижимости в Ташкенте традиционно выше, чем у жилья. Эксперты оценивают годовую доходность аренды торговых помещений в столице на уровне ~11–12%, офисных – около 9%. Это означает срок окупаемости инвестиций порядка 8–10 лет при постоянном заполнении.

Например, небольшое кафе площадью 100 м² в центре (аренда $30/м²) приносит около $3 000 в месяц или $36 000 в год. Если такую площадь купить за $300 000 (по $3 000/м²), то чистая годовая доходность составит ~$12%. Аналогично, офис 200 м² в бизнес-центре с арендой $28/m² ($5 600/мес, $67 200/год) при цене покупки в $800 000 даст ~8,4% годовых. Стратегия инвестора – оптимизировать загрузку помещения и удерживать арендаторов, чтобы уровень доходности оставался высоким.

Инвестиции в офисы Ташкент несут ощутимый пассивный доход: офисам класса A соответствует доходность ~9–12%, что при текущих ставках приносит стабильный денежный поток. Аналогично, ритейл-вложения окупаются за 8–9 лет (доходность 11–12%). При этом расчет доходности должен учитывать НДС, эксплуатационные расходы и возможные пустующие периоды.

Преимущества и риски инвестиций

Инвестиции в коммерческую недвижимость Ташкента становятся всё более популярными на фоне растущего интереса со стороны бизнеса и стабильного спроса в ключевых локациях. Однако, как и любая форма вложений, этот рынок имеет как сильные стороны, так и потенциальные риски.

  • Преимущества. Высокая доходность аренды и защита от инфляции делают вложения в коммерческую недвижимость привлекательными. Этот рынок характеризуется стабильным спросом со стороны бизнеса: открываются новые офисы и магазины, растёт сектор электронной коммерции. Инвестиции в развитые локации Ташкента (центр, Tashkent City) особенно перспективны – здесь спрос превышает предложение, что поддерживает арендные ставки. Помимо офисов и ритейла, складские помещения становятся всё более актуальны (в 2024 г. введены первые склады класса А) – спрос международных компаний растёт. При грамотном выборе объекты коммерческой недвижимости способны приносить высокую прибыль: средняя норма доходности по офисам 8–15%, по магазинам 10–12%.
  • Риски. К коммерческой недвижимости предъявляются более высокие требования по управлению и регулированию, чем к жилым объектам. Входной порог (стоимость покупки) часто очень высок. На рынке могут возникать периоды переполнения: так, после ввода большого количества новых офисов появилась высокая вакантность (до 60% в премиальном сегменте). Есть риск долгого поиска арендаторов для старых или плохо расположенных объектов. Нельзя забывать и о макроэкономических факторах: колебания курса валют и изменения в законодательстве могут осложнить финансовые расчёты. По словам экспертов, покупка коммерческого объекта всегда сопряжена с риском – он может как приносить доход, так и оставаться пустующим «грузом», который трудно сдать или продать.

Тренды рынка коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости активно трансформируется под влиянием новых форматов ведения бизнеса и изменяющихся предпочтений арендаторов и инвесторов. В условиях ограниченного предложения и растущей конкуренции повышается интерес к компактным и гибким пространствам, появляются современные многофункциональные комплексы, а торговые объекты стремительно модернизируются. Ниже представлены ключевые тренды, определяющие развитие сегмента в 2025 году.

  • Небольшие площади. Наибольшим спросом пользуются компактные объекты. Так, около трети покупок приходятся на стрит-ритейл площадью 50–100 м² на первых этажах. Ещё 18% приходятся на площади до 50 м², 14% – на 100–150 м². Крупные помещения (свыше 500 м²) редко востребованы (5% спроса). Это отражает тренд на оптимизацию бизнеса: рестораны, салоны, павильоны хотят небольшие «проходимые» пространства.
  • Гибкие форматы и коворкинги. Бизнес всё активнее выбирает гибкие офисы. Поскольку вакантность в коворкингах фактически нулевая и количество проектов растёт, ожидается дальнейшее расширение этого сегмента. Малый и средний бизнес использует коворкинги для экономии на операционных расходах и быстрой смены площадей.
  • Современные бизнес-центры и многофункциональные комплексы. Из-за дефицита земли в центре Ташкента всё чаще строят «офисные башни» вместе с жилыми апартаментами, торговыми галереями и сервисами. За последние два года введено в эксплуатацию 13 таких проектов. В ближайшем будущем в эксплуатацию выйдут новые А-класса офисы (например, Piramit, BOMI, Summit). Это формирует рынок бизнес-центров нового поколения с комплексной инфраструктурой.
  • Модернизация торговых объектов. Владельцы ТРЦ обновляют свои площадки, чтобы конкурировать с новыми игроками. В 2024–2025 гг. активность идёт в сегменте реновации торговых центров 2010-х годов.

В дальнейшем нас ожидает расширение предложения, улучшение качества объектов и усиление конкуренции за арендаторов. Эти процессы создают благоприятную среду как для инвесторов, так и для бизнеса: первые получают стабильный источник дохода, вторые — доступ к современным и функциональным пространствам. В условиях продуманной стратегии и внимательного подхода коммерческая недвижимость остаётся одним из самых перспективных направлений вложений в Узбекистане.