Когда человек покупает квартиру в новостройке, главный страх — остаться без денег и без жилья, если застройщик не выполнит обещания. Чтобы снизить такие риски, придумали эскроу-счета.

Эскроу-счет при покупке жилья — это специальный банковский счет, на который покупатель вносит деньги за квартиру. Средства блокируются и остаются у банка до тех пор, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию и покупатель не получит право собственности. Если объект не достроен, деньги возвращаются владельцу.

По сути, это финансовый «замок», ключи от которого находятся у банка.

Как работают эскроу-счета при покупке жилья

Механизм работы прост:

  1. Покупатель подписывает договор и перечисляет деньги на эскроу-счет.
  2. Банк замораживает сумму и выступает посредником.
  3. После ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности банк перечисляет деньги застройщику.
  4. Если стройка заморожена или застройщик банкротится, деньги возвращаются дольщику.

Таким образом, схема защищает обе стороны: застройщик уверен, что деньги будут, а покупатель — что не потеряет их без квартиры.

Эскроу-счета в Узбекистане

Система уже доказала свою эффективность в Европе и России, а с 1 июля 2025 года эскроу-счета вводят в Узбекистане для долевого строительства.

Сначала использование будет добровольным, а к 2026 году планируется переход на обязательное оформление всех сделок через эскроу-счета Узбекистан.

Для граждан это означает новый уровень защиты, а для рынка — переход к более прозрачным правилам игры.

Преимущества для покупателя

Главный плюс очевиден — эскроу-счет защита дольщика от недостроя. Но есть и другие важные выгоды:

  • Безопасность и возврат денег. В случае срыва сроков или банкротства застройщика деньги не уйдут в «черную дыру», а вернутся покупателю.
  • Прозрачность строительства. Девелопер больше не может тратить деньги дольщиков «вперёд». Строительство финансируется банками, что делает рынок цивилизованнее.
  • Доверие к новостройкам. Многие семьи, которые раньше боялись вложений в долевое строительство, теперь будут решаться на покупку.

Риски и ограничения эскроу-счетов недвижимости

Несмотря на все плюсы, есть и обратная сторона:

  • Подорожание жилья. Банки выдают кредиты застройщикам под проценты, а те, в свою очередь, закладывают их в стоимость. По прогнозам, эскроу-счета могут привести к подорожанию жилья на 5–15%.
  • Финансовая нагрузка на застройщиков. Малые компании могут уйти с рынка, потому что не смогут получить кредитное финансирование.
  • Ограниченное страховое покрытие. В мировой практике депозиты на эскроу защищены, но только в пределах определенной суммы (например, до 10 млн ₽ в России). Для Узбекистана пока обсуждается аналогичный механизм, но гарантия не будет «безлимитной».

Чем новая система отличается от прежней

Раньше покупатели напрямую переводили деньги застройщику, фактически кредитуя стройку. Если компания оказывалась недобросовестной, вернуть средства было почти невозможно.

Теперь деньги хранятся в банке, а девелопер строит дом за счет банковского кредита. Это принципиально меняет баланс сил: дольщик больше не спонсор стройки, а защищенный клиент.

Эскроу-счета — это шаг к цивилизованному рынку недвижимости в Узбекистане. Да, квартиры могут подорожать, и часть застройщиков уйдет, но выиграют покупатели. Их деньги будут под защитой, а риск недостроев резко снизится.

Для инвесторов и семей это означает одно: вкладывать в новостройки станет безопаснее, чем когда-либо прежде.