В этом материале разберём, какие налоги на недвижимость в Узбекистане реально существуют, как их считать, что нового вводят, и как не оказаться с неожиданным счётом. С акцентом на практику — для владельцев квартир, домов и земельных участков.

Основные виды налогов на недвижимость в Узбекистане

Для понимания: недвижимость — это не только дом или квартира, но и земельный участок, строения, незавершённое строительство. На всё это могут распространяться разные налоги.

Вот ключевые виды:

  • Налог на имущество физических лиц — ежегодный налог на жилую и нежилую недвижимость, принадлежащую гражданам.
  • Налог на имущество юридических лиц — когда недвижимость числится на балансе компаний.
  • Земельный налог — за владение или пользование землёй (сельской, коммерческой, иной).
  • Налог при продаже недвижимости — налог с дохода, который получают при продаже жилья или другой недвижимости.
  • Налог на доход от аренды — если сдаёте своё жильё или коммерческое помещение.

Поочерёдно пройдёмся по каждому.

Налог на имущество физических лиц — что, кому и сколько

Налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости недвижимости по состоянию на 1 января текущего года.
Но есть минимум на 1 м², под который база не может опускаться (чтобы нельзя было искусственно занижать течение). 

Новые ориентиры ставок:

  • Жильё до 200 м² — 0,34% от кадастровой стоимости.
  • Жильё в городах от 200 до 500 м², либо жильё за пределами города более 200 м² — 0,45%.
  • Жильё в городе свыше 500 м² — 0,6%.

Кроме того, минимальная оценочная стоимость 1 м² поднялась:

  • В Ташкенте — 3,3 млн сумов.
  • В Нукусе и областных центрах — 2,2 млн сумов.
  • В других городах / сельской местности — 1,3 млн сумов.

Например: квартира 80 м², кадастровая стоимость — 10 млн сум / м² → 800 млн сум. При ставке 0,34% годовой налог = 2 720 000 сум. 

Важно: если после расчёта по фактической стоимости выйдет меньше, чем по минимальной базе (минимум 1 м² × установленная стоимость), применяется минимум. 

Пример для Ташкента

Предположим:

  • Домашняя квартира, 120 м².
  • Кадастровая стоимость 1 м² = 5 млн сум.
  • Общая стоимость = 120 × 5 млн = 600 млн сум.

Ставка 0,34% → налог = 2 040 000 сум в год.

Но если минимальная база (3,3 млн × 120 = 396 млн) выше — пересчитают по ней.

Нововведения и тонкости

  • С 2025 года налоговые ставки проиндексированы на 10%. 
  • Поскольку минимальная цена 1 м² поднята, даже небольшая квартира потянет больший налог.
  • Если недвижимость не используется (нежилая, простаивающая) — могут считать её как «незавершённое жильё» или “необитаемую” и применять надбавки либо иные коэффициенты. 
  • Общий бюджет от налогов на имущество и землю значительный: в одном из пресс-релизов указано, что налог на имущество физических лиц составляет порядка 2,9 трлн сумов, а земельный налог — 4,3 трлн.

Налог на имущество юридических лиц

Когда недвижимость оформлена на компанию, действуют иные правила:

  • Базовая ставка — 1,5% от балансовой стоимости / остаточной стоимости имущества.
  • Если стройка давно простаивает (объект «заброшен») — ставка может быть 3%.
  • Для некоторых объектов устанавливается «пониженная ставка» (например, инфраструктура, коммуникации) — раньше это было 0,6%, но с 2025 рост до 0,65% для таких категорий. 
  • Минимальная база 1 м² также регулируется: та же 3,3 млн сум в Ташкенте, 2,2 млн — в областных центрах, 1,3 млн — в других местах. 
  • Отчётность подаётся раз в год, обычно до 1 марта следующего года. 

Иными словами, коммерческая недвижимость в собственном балансе компании несёт в себе серьёзный ежегодный налоговый риск.

Земельный налог: что платят собственники земли

Земельный налог (land tax) разделяется по типу земли:

  • Сельскохозяйственная земля: ставка — 0,95% от нормативной (продуктивной) стоимости земли.
  • Неаграрная (коммерческая, городская) земля: фиксированные ставки, зависящие от региона, зоны города и т.д.
    • В Ташкенте — от 56 млн до 271 млн сум за гектар, в зависимости от зоны.
    • В других регионах — от 27 до 44 млн сум за гектар. 

Платёж и сроки:

  • Для неаграрной земли: налог подаётся ежегодно до 10 января, и платится ежемесячно (1/12) или ежеквартально в зависимости от режима. 
  • Для сельхозземель: декларация до 1 мая, уплата — 30% до 1 сентября и остальное до декабря.

Льготы / изменения:

  • Раньше земли, используемые под новые сады, виноградники, тутовник, могли быть освобождены от налога. С 2025 года эта льгота снимается, но ставку снизят на 50%.
  • Некоторые субъекты местного самоуправления получили право менять коэффициенты (0,7–3,0) для земельного налога по престижу района.

Налог при продаже недвижимости: сколько платить при сделке

Если вы продаёте квартиру или дом, с дохода облагается налог:

  • Для граждан Узбекистана (резидентов) ставка — 12% от прибыли (или дохода, в зависимости от условий). 
  • Для иностранных граждан / нерезидентов — 20%
  • В некоторых случаях могут быть предусмотрены дополнительные сборы, нотариальные пошлины и расходы на оформление. 

Важно: налог берётся не от суммы сделки, а от дохода/прибыли, то есть разницы между ценой продажи и (возможными) затратами, признанными законом.

Налог на доход от аренды

Это менее подробно освещается, но:

  • Если физлицо сдаёт жильё, доход с аренды облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).
  • Ставка для доходов обычно попадает под общие правила налогообложения доходов — 12% для резидентов.
  • Важно вести учёт, оформлять доход официально — чтобы избежать споров с налоговой.

Возможные льготы и исключения (льготы по налогу на имущество)

Где можно «встретить» меньший налог или освобождение:

  • Некоторая недвижимость может быть исключена из налога (государственные объекты, инфраструктура).
  • Установки возобновляемой энергии: органы власти предоставляют освобождение на 3-10 лет в зависимости от мощности.
  • По земле: ранее некоторые новые сады / плантации могли быть освобождены — теперь льгота снижается, но частично сохраняется (ставка — половинная).

Но льготы нельзя считать гарантией — всегда стоит уточнять по месту (в вашем махалле, районе) — местное самоуправление может вносить коррективы.

Подводные моменты и риски — на что смотреть владельцу

  • Штрафы и пени. За просрочку платежей — начисление пени, штрафов, возможны пени до определённого процента — ставки штрафов регулируются Налоговым кодексом. 
  • Неофициальная заниженная оценка. Если ваша кадастровая стоимость сильно ниже рыночной — налоговая может запросить пересмотр или оспаривание.
  • Минимальная база 1 м² — это ограничитель снизу, и налог растёт даже при низкой оценке.
  • Незарегистрированная недвижимость / незадекларированные объекты — могут быть включены в налоговую базу задним числом.
  • Изменения законодательства — ставка индексации, новые нормы могут вводиться с начала года.
  • Не ведёте учёт расходов — при продаже недвижимости расходы, которые можно вычесть, не оформлены — налог выше.

Вывод: что ждать собственникам

Начиная с 2025 года, налоги на недвижимость в Узбекистане стали чуть жестче — за счёт индексирования ставок и повышения минимальных баз. Даже владельцы сравнительно небольших квартир ощутят рост.

Если вы владеете жильём до 200 м² — ставка 0,34%; крупной квартирой — до 0,6%.
Юридические лица платят 1,5%, с опцией 3% для заброшенных объектов. Земля облагается по своей ставке, атрибуты льгот уменьшаются. При продаже — 12% (резидент), 20% (нерезидент). И аренда подлежит учёту через НДФЛ.

Главное — вовремя декларировать, оплачивать, следить за кадастровой оценкой. Тогда сюрпризов будет меньше.