Когда речь заходит о покупке жилья, многие думают прежде всего о юридической чистоте квартиры, ремонте или цене за квадратный метр. Но одна из самых больших опасностей — сам продавец (и то, как он действует). Мы расскажем, на каких продавцов стоит сразу насторожиться, как это влияет на ситуацию на рынке и что делать вам — покупателю.

Почему важно смотреть не только на квартиру, но и на продавца

Даже самая красивая квартира не стоит того, чтобы попасть в ловушку. Если продавец — нечестный или просто некомпетентный — риски возрастают: судебные иски, обременения, мошенничество, потеря денег. А рынок недвижимости становится ещё более непрозрачным из-за таких людей — цена доверия растёт, сделки медленнее, посредники (риелторы, юристы) получают ещё больше значимости.

„Продавец-красный флаг“: 7 типов, которых стоит опасаться

Далее представлен список типовых опасных продавцов. Не паникуйте сразу, но воспринимайте как сигналы тревоги:

№ Тип продавца Опасность Что проверить
1 Продавец, настаивающий на занижении стоимости в договоре Он хочет сэкономить на налогах — впоследствии могут быть претензии к сумме сделки. Попросите, чтобы была указана реальная сумма; возьмите расписку
2 Продавец через поддельную доверенность или посредников Кто-то продаёт не своё жильё. Потребуйте оригинал доверенности, проверку её в реестрах, убедитесь в личности
3 Продавец, не раскрывающий наследников или претензии от родни После сделки могут появиться люди, требующие доли жилья. Проверьте историю наследования, выписку из реестров
4 Продавец, часто меняющий владельцев за короткий срок Это может быть попытка «спрятать» дефекты или юридически нестабильную историю. Посмотреть весь перечень предыдущих сделок, спросить, зачем смена
5 Продавец, требующий большую предоплату (аванс/задаток) без документов Деньги могут быть «украдены», либо аванс не будет возвращён. Требуйте договор аванса/задатка, банковские ячейки, аккредитив
6 Продавец с признаками банкротства или долгов Сделка может быть оспорена финансовым управляющим. Проверить публичные реестры долгов, банкротства
7 Продавец, торопящий покупателя, давящий на эмоции Манипуляции, чтобы вы не успели всё проверить. Проверьте все без спешки, не поддавайтесь давлению

Как это влияет на граждан и рынок

  • Повышение стоимости сопровождения сделки. Чтобы обезопаситься, покупатели нанимают юристов, риелторов, что увеличивает издержки.
  • Замедление рынка. Многие люди боятся рисков — сделки откладываются, предложения «висят» дольше.
  • Непрозрачность ценовой политики. Если продавец «играет с цифрами» и вносит нечёткие условия, рынок становится менее предсказуемым.
  • Рост требований к проверке продавца и объекта. В идеале — покупать с гарантией юридической чистоты, сопровождением, проверками в реестре.

Практическая инструкция: как себя защитить

  1. Сбор сведений о продавце:
    • Попросите паспорт, ИНН, данные о недвижимости, историю перехода прав.
    • Проверяйте публичные реестры: долги, банкротства.
  2. Документальное оформление аванса / задатка:
    • Если требуют деньги раньше сделки — оформляйте обязательства письменно: договор задатка, расписка с деталями.
    • Идеальный вариант — расчёт через банковский аккредитив или через депозит нотариуса.
  3. Запрос всех документов на квартиру / дом:
    • Выписка из реестра прав собственности, история сделок, справки об обременениях, долги по коммуналке.
    • Проверить наличие лиц, которые могут претендовать на объект (наследники, проживающие).
  4. Не спешите — дайте время:
    • Не подписывайте быстро.
    • Покажите продавцу, что будете проверять, что у вас «план Б».
    • Ищите независимые оценки — чтобы видеть, насколько цена справедлива.
  5. Привлечение специалистов:
    • Юрист, специализирующийся на недвижимости.
    • Риелтор / агент, проверенный по репутации.
    • Проверка экспертами и, если нужно, судебная экспертиза документов.

Скрытая угроза на рынке — это не только мошенничество, но и просто нечестность или пренебрежение правилами. Продавцы, которые действуют по «серым схемам», подрывают доверие ко всему рынку. Но вы — покупатель — можете действовать осознанно: обращать внимание на признаки, проверять продавца так же пристально, как проверяете квартиру, и вставлять защитные пункты в договор.