
Недвижимость в Греции для граждан Узбекистана: как купить жилье и оформить Золотую визу в 2025 году
В 2025 году цены на квартиры в Греции продолжают расти: +5,5% в Афинах и +10% в Салониках только за первый квартал. Но даже с этим ростом страна остается одной из самых доступных точек входа в рынок ЕС. Для граждан Узбекистана это шанс не только купить жилье у моря, но и оформить вид на жительство по программе Golden Visa.
Почему именно Греция?
Греция все чаще попадает в список приоритетных стран для инвесторов из Узбекистана. На то есть несколько причин:
- Страна входит в ЕС и Шенгенскую зону, а значит, жилье здесь дает не только комфорт, но и возможности для мобильности.
- По данным Банка Греции, в I квартале 2025 года цены на квартиры выросли на 5,5% в Афинах и на 10% в Салониках. За весь 2024-й прирост составил 8–9% в столице и почти 10% по стране.
- Приобретая недвижимость от €400,000 (в большинстве регионов) или от €800,000 (Афины, Салоники, популярные острова), можно получить пятилетний ВНЖ. В ряде случаев есть варианты получения документа и при инвестициях от €250,000.
- В Афинах и Салониках средняя доходность долгосрочной аренды составляет 4,5–5% годовых, а компактные квартиры при грамотном управлении могут приносить 6–8%.
Греческая «Золотая виза»: что важно знать после изменений
С сентября 2024 года в популярной программе действуют новые правила:
- €800,000 — Аттика (Афины), Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением >3100 человек.
- €400,000 — остальная территория страны.
- €250,000 — для проектов по трансформации коммерческой недвижимости в жилую и реставрации исторических зданий (смена назначения должна быть завершена до подачи документов).
- Инвестировать нужно в один объект. Для построенных/по разрешению — минимальная площадь 120 м².
- Ограничение: объекты, купленные под Golden Visa, нельзя сдавать в краткосрочную аренду (Airbnb и аналоги). Разрешена только долгосрочная аренда или управление через гостиничный оператор.
Golden Visa выдается на 5 лет, с правом продления. В заявку включается вся семья — супруг(а), дети до 21 года и родители обоих супругов.
Важные изменения, касающиеся аренды и доходности
В центре Афин с 1 января 2025 действует мораторий на новые регистрации Airbnb. Это ограничивает возможности «посуточной аренды» в популярных районах (Кукаки, Колонаки и др.).
Долгосрочная аренда по-прежнему выгодна: средняя брутто-доходность — 4,5–5%, в центре Афин и для малогабаритных квартир можно достичь 6–8%.
Где покупать и каким объектам отдавать предпочтение
Свое внимание стоит сосредоточить на этих трех китах.
Афины. Южные пригороды (Глифада, Вула) остаются самыми дорогими (~€4000/м²), центр более доступный, но тоже растет.
Салоники. Второй город страны, на который активно растет спрос среди студентов и айти-специалистов. Цены — €1500–2000/м².
Острова. Крит, Корфу, Родос популярны у туристов, но для Золотой визы с 2024 года часть островов требует инвестиций от €800,000.
Примеры объектов недвижимости в Греции для инвестиций
Афины — квартира у моря в Алимосе
Двухкомнатная квартира площадью 53 м², после ремонта, всего в 4 минутах ходьбы до моря. Цена — $201,123. Отличный вариант для жизни или долгосрочной аренды в престижном районе.



Пирей — проект BUENA VISTA
Студия 30 м² в комплексе BUENA VISTA, сдача — май 2025 года. Цена в объявлении — $160,768 (по комплексу вилки €150–350k). Это объект в реновированном здании рядом с Пирейским портом — ликвидная локация для аренды.



Халкидики (Сани) — вилла с бассейном
Современная вилла 115 м², три спальни, собственный бассейн 4×6 м. Цена — $406,843. Комплекс из 28 вилл с инфраструктурой, популярный у семей и отдыхающих в премиальном курорте Сани.



Как проходит сделка в Греции
В целом граждане Узбекистана могут свободно покупать недвижимость в Греции. Исключение — приграничные территории и отдельные острова: там нужно специальное разрешение Минобороны.
Вот так вкратце выглядит процесс:
- Получение греческого налогового номера (AFM).
- Проверка объекта юристом (титул, залоги, состояние).
- Оплата налога на покупку.
- Подписание договора у нотариуса.
- Регистрация права собственности в Земельном кадастре (Ktimatologio).
Большую часть шагов можно сделать по доверенности через местного адвоката.
Налоги и расходы при покупке недвижимости в Греции:
- Налог на покупку (Transfer Tax): 3% (вместо НДС 24%, временно приостановленного до конца 2025).
- Регистрация, нотариус, юрист: ещё 4–6%.
- Итого расходы на сделку: около 7–10% от цены объекта.
- ENFIA (ежегодный налог на имущество): €2–13 за м², с 2025 года действует скидка 20% для застрахованных объектов.
- Налог на аренду: 15% (до €12k), 35% (€12–35k), 45% (>€35k).
- Налог на прирост капитала: заморожен до конца 2026 года.
Итог: стоит ли узбекистанцам инвестировать в Грецию
Для граждан Узбекистана покупка жилья в Греции — это реальная возможность объединить:
- европейский ВНЖ;
- доход от аренды;
- комфорт жизни у моря.
Минимальный вход — от €100–120 тысяч за небольшую квартиру в Афинах или Салониках. От €400,000 открывается Golden Visa, а от €800,000 — доступ к топ-локациям.
Смотреть все актуальные предложения недвижимости в Греции можно на Realting.com.