Toshkentdagi tijorat ko‘chmas mulki investitsiya bozorida tobora muhim o‘rin egallamoqda. Yildan yilga investorlar oldida bir savol keskinlashib bormoqda: mablag‘ni qayerga yo‘naltirish kerak — ofisga, savdo maydoniga yoki omborxona obyektiga?

Obyekt turini tanlash daromadlilik, likvidlik va xatarlar darajasiga bevosita ta’sir qiladi. Toshkentda infratuzilma rivojlanmoqda, biznes faolligi va e-commerce hajmi ortib bormoqda. Bu esa yangi imkoniyatlar bilan birga obyektlarni puxta baholashga bo‘lgan talabni ham kuchaytirmoqda.

Toshkent tijorat ko‘chmas mulk bozori sharhi

Bugun Toshkent tijorat ko‘chmas mulk bozori barqaror o‘sishni namoyish etmoqda:

  • Ombor ko‘chmas mulki jadal rivojlanmoqda. Taklif cheklangan, logistika xizmatlariga bo‘lgan talab esa yuqori. Konsalting agentliklari ma’lumotlariga ko‘ra, 2024 yilda yangi ombor qurilishi hajmi 20 foizga oshgan, sifatli omborlarni ijaraga olishga bo‘lgan talab esa taklifdan 15-20 foizga yuqori.
  • Ofislar investitsiya uchun barqaror talabni saqlab qolmoqda. A va B toifali ofislarga qiziqish yuqori. Shaharning biznes hududlarida B+ sinfidagi ofislarning bandlik darajasi 85-90 foizni tashkil etadi, ijara stavkalari oyiga 25-35 USD/m² atrofida.
  • Savdo maydonlari nisbatan sekinroq rivojlanmoqda. Zamonaviy savdo maydonlari hajmi 400 000 m² dan oshgan, raqobat kuchaymoqda, ayniqsa xalqaro riteyl va yirik savdo markazlari segmentida. Muvaffaqiyat omillari — yuqori o‘tuvchanlik, obyektning ko‘rinarliligi va qulay avtoturargoh.

Toshkent bozorining o‘ziga xos jihatlari — rivojlangan logistika, transport tugunlari va o‘sib borayotgan tijorat faolligi investorlarning turli segmentlarga qiziqishini kuchaytirmoqda.

Investorlar tanlovi: ofis, riteyl yoki ombor

Tijorat ko‘chmas mulk turini tanlash — har bir investor uchun asosiy qaror. Bugungi kunda Toshkent bozori zamonaviy ofis binolari, savdo maydonlari va ombor majmualaridan tortib turli formatlarni taklif etmoqda. Har bir segment o‘ziga xos ustunliklar, daromadlilik darajasi va xatarlarga ega. Shu sababli investorlar afzalliklarini tushunish sarmoyani qayerga yo‘naltirish ma’qul ekanini aniqlashga yordam beradi.

Ofislar

Investorlar Toshkentda ofislarni barqaror daromad va uzoq muddatli ijara shartnomalari sabab tanlaydi.

  • Tanlash mezonlari: bino sinfi, joylashuv, infratuzilma (avtoturargoh, metroga yaqinlik, transport magistrallari).
  • Afzalliklar: uzoq muddatli ijarachilar barqaror pul oqimini ta’minlaydi, B+ sinfidagi ofislar o‘rtacha ijara narxida talabgir.
  • Xatarlar: yangi binolar taklifining oshishi ijara stavkalarini pasaytirishi mumkin; ijarachilarni to‘g‘ri tanlash va obyekt sifatini saqlash muhim.

Savdo ko‘chmas mulki

Poytaxtdagi savdo maydonlari tarmoqli riteyl, xalqaro brendlar va kombinatsiyalashgan formatlarni jalb qilmoqda.

  • Xususiyatlar: zamonaviy obyektlar soni yuz minglab kvadrat metrlarni tashkil etadi, bozor to‘yinmoqda, raqobat kuchaymoqda.
  • Muvaffaqiyat omillari: yuqori o‘tuvchanlik, asosiy magistrallar va transport tugunlariga yaqinlik, qulay avtoturargoh.
  • Xatarlar: bozorning to‘yinishi, boshqaruvning murakkabligi, iqtisodiy faollik va aholining to‘lov qobiliyatiga bog‘liqlik.

Omborlar va logistika

E-commerce rivoji va sifatli maydonlar tanqisligi sabab ombor ko‘chmas mulkiga qiziqish ortmoqda.

  • Tanlash mezonlari: ombor sinfi (A/B), transport tugunlariga yaqinlik, infratuzilma, logistika va kengayish imkoniyatlari.
  • Afzalliklar: yuqori ijara stavkalari, e-commerce, FMCG va xalqaro kompaniyalar tomonidan barqaror talab.
  • Xatarlar: bozor hali shakllanish bosqichida, tarixiy ma’lumotlar kam, vaqtinchalik bo‘sh turish ehtimoli mavjud.

Investitsiya uchun mos obyektni qanday tanlash kerak

Tijorat obyektini tanlash avvalo investor maqsadlariga bog‘liq. Kimdir ijara orqali barqaror daromadni ko‘zlaydi, boshqalar esa bozor o‘sishi yoki rekonstruksiya hisobiga kapital qiymati oshishini maqsad qiladi. Maqsadlarni aniq belgilash daromadlilik, xatarlar va boshqaruv xususiyatlarini to‘g‘ri baholashga yordam beradi.

Daromadlilik va xatarlar bo‘yicha solishtirish:

  • Ofislar: barqaror va prognoz qilinadigan daromad izlayotganlar uchun. Uzoq muddatli ijara shartnomalari barqaror pul oqimini ta’minlaydi. Qaytish muddati omborlarga nisbatan uzoqroq, ammo xatarlar mo‘’tadil.
  • Savdo ko‘chmas mulki: to‘g‘ri lokatsiya va professional boshqaruvda yuqori daromad keltiradi. Biroq boshqaruv xatarlari yuqori — xizmat ko‘rsatish, marketing va ijara oqimlarini qat’iy nazorat talab etiladi. Daromadlilik bozor kon’yunkturasiga kuchli bog‘liq.
  • Omborlar: e-commerce o‘sishi fonida yuqori daromad salohiyatiga ega. Obyekt sinfi, joylashuvi va infratuzilma daromadga bevosita ta’sir qiladi. Xatarlar ofislarga nisbatan yuqoriroq, ammo segment tezroq rivojlanmoqda.

Obyektni baholash uchun amaliy chek-list

Tijorat ko‘chmas mulkini sotib olish kompleks yondashuvni talab qiladi. Narx va tashqi ko‘rinish yetarli emas — investor obyektning hozirgi holati bilan birga uning salohiyati va xatarlarini ham ko‘ra bilishi kerak.

  • Lokatsiya va infratuzilma. Joylashuv daromadlilik va likvidlikni belgilovchi asosiy omil. Ofislar uchun biznes markazlariga va transport tugunlariga yaqinlik muhim. Savdo maydonlarida o‘tuvchanlik va ko‘rinarlilik hal qiluvchi ahamiyatga ega. Omborlar uchun esa logistika koridorlari va yuk transporti kirishi muhim.
  • Bino sinfi va holati. Bino sinfi ijarachilarni jalb qilish va ijara stavkalariga ta’sir qiladi. A/B sinfidagi ofislar zamonaviy muhandislik tizimlariga ega. A sinfidagi omborlar baland shiftlar va xavfsizlik tizimlari bilan jihozlanadi. Sifatli savdo obyektlari to‘lovga qodir ijarachilarni jalb etadi.
  • Ijarachilar tahlili. Daromad barqarorligi ijarachilar sifati va to‘lov qobiliyatiga bog‘liq. Uzoq muddatli shartnomalar bo‘sh maydonlar xavfini kamaytiradi.
  • Qaytish va daromad prognozi. Ijara stavkalari, ekspluatatsiya xarajatlari, soliqlar va boshqaruv xarajatlari hisobga olinishi lozim. Bozorning kelgusi yillardagi rivoji ham baholanadi.
  • Boshqaruvni tashkil etish. Samarali boshqaruv daromadlilikka bevosita ta’sir qiladi. Boshqaruvchi kompaniya operatsion xatarlarni kamaytiradi, biroq qo‘shimcha xarajatlarni talab etadi.

Toshkent bozori xususiyatlari

Toshkent tijorat ko‘chmas mulk bozori o‘ziga xos jihatlarga ega:

  • Bank moliyalashtiruvi: ofis, savdo maydoni va omborlar uchun kreditlar mavjud, biroq shartlar keskin farqlanishi mumkin.
  • Soliq rejimlari: turli obyekt turlari uchun soliq stavkalari farq qiladi, bu sof daromadga bevosita ta’sir ko‘rsatadi.
  • Infratuzilma omillari: transport qulayligi, biznes va savdo markazlariga yaqinlik, logistika yo‘laklari.

O‘zbekiston bo‘yicha misollar

  • Ofis obyekt: Toshkent markazi, 3 500 m², bandlik 90%, ijara 30 USD/m². Barqaror va past xatarli daromad.
  • Ombor majmuasi: shahar chekkasi, 7 000 m², ijarachilar — xalqaro kompaniyalar. Yillik daromadlilik 12-14%.
  • Xulosa: muvaffaqiyatli investitsiya uch omilga bog‘liq — to‘g‘ri lokatsiya, obyekt sinfi va ijarachilar sifati. Har bir obyektni kompleks baholash zarur.

Prognoz va kutilmalar

Kelgusi 2-3 yilda Toshkent tijorat ko‘chmas mulk bozorida quyidagi tendensiyalar kutilmoqda:

  • Ombor segmenti e-commerce va logistika hisobiga o‘sishda davom etadi.
  • A/B sinfidagi ofislar markaziy biznes hududlarda talabni saqlab qoladi.
  • Riteyl segmentida formatlar va joylashuvga talab kuchayadi.

Iqtisodiy o‘sish, raqamlashtirish va infratuzilma rivoji sifatli obyektlarga bo‘lgan talabni belgilaydi.

Tijorat ko‘chmas mulkiga investitsiya strategiyasi

Tijorat ko‘chmas mulk turini tanlash investor maqsadlariga mos bo‘lishi va Toshkent bozorining xususiyatlarini inobatga olishi kerak. Bozor tahlili, daromadlilik va xatarlarni baholash strategik jihatdan to‘g‘ri qaror qabul qilish imkonini beradi.

Keyingi qadam — bu shunchaki sarmoya emas, balki har bir kvadrat metr barqaror daromad va uzoq muddatli qiymat keltiradigan puxta investitsiya strategiyasidir.