O‘zbekistonda yerga bo‘lgan qiziqish sezilarli darajada oshdi. Ko‘chmas mulk bozori kengaymoqda, shaharlar chetga qarab rivojlanmoqda, davlat esa aktivlar bilan ishlash qoidalarini bosqichma-bosqich soddalashtirmoqda. Inflyatsiya va valyuta tebranishlari fonida yer yana kapitalni saqlash va ko‘paytirish uchun aniq va tushunarli vosita sifatida qabul qilinmoqda.

Investor uchun yer uchastkasini baholash — bu shunchaki rasmiyatchilik yoki e’lon qilingan narxga qarab yo‘naltirish emas. Gap uchastkaning salohiyati, investitsion daromadliligi va uzoq muddatli egalikdagi xatarlarni kompleks tahlil qilish haqida bormoqda. Uch yil, besh yil yoki o‘n yildan keyin uchastka qancha foyda keltirishi mumkin? Qanday cheklovlar mavjud? Uning likvidligi qay darajada?

Keling, O‘zbekistonda yerga ongli ravishda investitsiya qilish qanday amalga oshirilishini va qaror qabul qilishdan oldin nimalarga e’tibor berish zarurligini ko‘rib chiqamiz.

Uchastka qiymatiga ta’sir qiluvchi asosiy omillar

Yer narxi hech qachon bitta omil asosida shakllanmaydi. Odatda bu huquqiy, infratuzilmaviy va bozor omillarining uyg‘unlashuvidir.

Joylashuv va yer toifasi

O‘zbekistonda yerning toifasi deyarli hamma narsani belgilaydi. Yakka tartibda uy-joy qurilishi uchun mo‘ljallangan yer, tijorat qurilishi yoki qishloq xo‘jaligi yerlarining har biri — daromadlilik va tartibga solish mantiqi turlicha bo‘lgan alohida aktivlardir. Bu farqlar O‘zbekiston Yer kodeksida bevosita belgilab qo‘yilgan.

Atrof-muhit ham muhim. Yo‘llar, jamoat transporti, maktablar, bozorlar va muhandislik tarmoqlariga yaqinlik, hatto uchastka hozircha bo‘sh bo‘lsa ham, uning qiymatini deyarli har doim oshiradi.

Yerga bo‘lgan huquqlar

Egalik shakli hal qiluvchi ahamiyatga ega. Doimiy foydalanish, uzoq muddatli ijara va boshqa shakllar investitsion jozibadorlikka turlicha ta’sir ko‘rsatadi.

Xariddan oldin hujjatlarni tekshirish zarur:

  • kadastr raqami;
  • uchastkaning aniq chegaralari;
  • yer toifasi va ruxsat etilgan foydalanish turi.

Bu ma’lumotlarsiz baholash taxminga aylanib qoladi.

Muhandislik kommunikatsiyalari

Kommunikatsiyalar yer narxidagi eng kam baholanadigan omillardan biridir. Suv, elektr va kanalizatsiya mavjudligi uchastka qiymatini bir necha barobarga oshirishi mumkin.

Faqat ulanishning mavjudligi emas, balki uni tasdiqlovchi hujjatlar ham muhim. “Keyinroq tortib beramiz” degan va’dalar investitsiyada deyarli har doim qo‘shimcha xarajatlarni anglatadi.

Tuproq xususiyatlari

Qurilish va qishloq xo‘jaligi loyihalari uchun tuproq turi katta ahamiyatga ega. O‘zbekistonda tuproq sifati bonitirovka tizimi orqali baholanadi. Past ko‘rsatkichlar xarajatlarni oshirishi yoki uchastkadan foydalanish imkoniyatlarini cheklashi mumkin.

Huquqiy tartibga solish va soliqlar

Yer solig‘i va ijara to‘lovlari yakuniy daromadlilikka bevosita ta’sir qiladi. Ba’zan uchastka narxi jozibador ko‘rinadi, biroq yillik majburiyatlar foydani asta-sekin “yeb qo‘yadi”.

Shuningdek, amaldagi qonunchilik doirasida yer toifasining o‘zgarishi yoki foydalanish shartlari bilan bog‘liq xatarlarni ham inobatga olish zarur.

Bozor omillari

Yer bozori hissiyotlarga emas, sovuqqon tahlilga asoslanadi.

Investitsiya uchun uchastka sotib olishdan oldin quyidagilarni qilish kerak:

  • yaqin hududlardagi o‘xshash uchastkalarni o‘rganish;
  • faqat so‘ralayotgan narxlarni emas, real bitimlarni tahlil qilish;
  • hudud va infratuzilma rivoji rejalari bilan tanishish.

Ko‘p hollarda aynan hudud istiqbollari kelajakdagi qiymatni belgilaydi.

Baholashning ekspert usullari

Yer uchastkasini professional baholash bir nechta yondashuvga asoslanadi:

  • taqqoslama;
  • xarajatli;
  • daromadli.

Yer uchun asosan tuzatish koeffitsiyentlari bilan taqqoslama va daromadli usullar qo‘llanadi. Bu bozorning real diapazonini aniqlashga, hissiyotlarga berilmaslikka yordam beradi.

Investor uchun uchastkani baholash bo‘yicha bosqichma-bosqich sxema

“Yer uchastkasini qanday baholash mumkin?” degan savol nazariya bo‘lib qolmasligi uchun aniq algoritm asosida harakat qilish foydali.

Yirik mablag‘ kiritishdan oldin quyidagi bosqichlardan o‘tish maqsadga muvofiq:

  • huquqni tasdiqlovchi va kadastr hujjatlarini yig‘ish;
  • muhandislik kommunikatsiyalari holatini tekshirish;
  • ko‘chmas mulk platformalarida bozor va analoglarni tahlil qilish;
  • mustaqil professional baholashga buyurtma berish;
  • daromadlilikni prognoz qilish: ijara, qurilish, qayta sotish;
  • soliqlar, tarmoqlarga ulanish va yuridik xizmatlar kabi barcha xarajatlarni hisobga olish.

Shundan keyingina qaror hissiy emas, investitsion bo‘ladi.

Yerga investitsiya qilishdagi xatarlar va yashirin omillar

Yer oddiy aktivdek ko‘rinadi, ammo uning ostida ko‘plab nozik jihatlar yashiringan bo‘lishi mumkin.

Asosiy xatarlarga quyidagilar kiradi:

  • yer toifasining o‘zgarishi yoki foydalanish cheklanishi;
  • kommunikatsiyalarning amalda mavjud emasligi;
  • qo‘shimcha xarajatlarni yetarlicha baholamaslik;
  • muayyan hududdagi talabni ortiqcha baholash;
  • uchastkaning ekologik va gidrologik muammolari.

Ayniqsa, past narx kelajakdagi kutilmagan xarajatlarni yashirgan holatlar xavfli hisoblanadi.

Bozorda turli ssenariylar uchraydi.

Barqaror misollardan biri — O‘zbekistonda davlat auksionlari orqali qurilish uchun uchastka sotib olish. Aniq huquqiy maqom va shaffof shartlar loyihani amalga oshirish yoki aktivni foyda bilan qayta sotish imkonini beradi.

Bunga teskari holatlar ham bor. Chegaralari muammoli yoki kommunikatsiyalari tasdiqlanmagan uchastkalar yillar davomida likvid bo‘lmasligi mumkin. Qog‘ozda narx jozibador, ammo bunday vaziyatda yerga sarmoya kiritish ma’nosini yo‘qotadi.

Investorlar uchun amaliy tavsiyalar

Yer bozori shoshqaloqlikni yoqtirmaydi. Barqaror natijalar tizimli yondashuv bilan erishiladi.

Investorlarga quyidagilar tavsiya etiladi:

  • litsenziyaga ega baholovchilar bilan ishlash;
  • yer masalalari bo‘yicha yuristlarni jalb qilish;
  • bozor ma’lumotlarining bir nechta manbalaridan foydalanish;
  • faqat yer bilan cheklanmay, investitsiyalarni diversifikatsiya qilish;
  • qonunchilik va auksion qoidalaridagi o‘zgarishlarni kuzatib borish.

Hisob-kitob qanchalik xotirjam bo‘lsa, muvaffaqiyat ehtimoli shunchalik yuqori bo‘ladi.

Yer — illuziyalarsiz investitsiya

O‘zbekistonda yer avtomatik ravishda passiv aktiv emas. Bu tahlil, sabr va intizom talab qiladigan vositadir.

Yer uchastkasini to‘g‘ri baholash xatarlarni kamaytiradi va real daromad salohiyatini ko‘rishga yordam beradi. O‘sib borayotgan bozor sharoitida aynan shu yondashuv investorni hissiyot bilan harakat qiladigan xaridordan ajratib turadi.

Pul kiritishdan oldin hisob-kitoblarga vaqt ajratish kerak. Investitsiyada bu deyarli har doim o‘zini oqlaydi.